公司名義買樓非萬能!慎防「程咬金」亂入見財化水|子非魚

樓市

自從政府推出買家印花稅(BSD)後,用公司名義置業的印花稅率高達30%,令不少人卻步。目前以此方式購買新住宅物業的交易甚少,但於工商物業交易仍然活躍,若準買家有興趣以公司名義入市,宜先了解其申請按揭的要求及限制,例如要有持股量50%以上的股東作擔保人、按揭成數最高五成及壓力測試更嚴格等,確定合適後才「去馬」。

以公司名義買入物業,不論是住宅或工商舖,均可敘造按揭。

目前大部分銀行都要求,公司須為借款人,以及大股東(持股達50%以上)須為擔保人。

若沒有單一股東持股達到門檻,則要多個股東共同做擔保人,總持股量須達50%以上,但有個別大銀行要求20%即可。

對於營運公司(非空殼公司),個別銀行要求相對寬鬆,只要董事會同意,銀行可容許非股東作借款人。

除要找到合適股東作擔保人外,公司亦需要先於按揭銀行開設戶口,才能提取按揭貸款。

全體股東現身開戶

不過,開設公司戶口需要全體股東出現,若有個別小股東反對申請按揭,不出現協助完成開戶口手續,公司便不能提取貸款。

按揭審批要求方面,用公司名義較個人申請嚴格。

首先,公司持有的物業,會被定性為投資用途,按揭成數最高僅五成。

如擔保人身負其他按揭,成數須進一步扣減至四成。

不過,假如資金緊絀,營運公司可以透過中小企貸款,額外多借兩至三成按揭,惟須待至提取銀行頭按或物業成交後,才可以提取中小企貸款。

(圖片來源:政府新聞處)

須做壓力測試

此外,以公司名義申請按揭須做壓力測試,用40/50%計算。

如公司是營運公司及借款人,每月供款與入息比率(DTI)及壓測,可用公司盈利及擔保人的入息總和計算。

倘若有出租物業,現有租金則可打7折後計算DTI。

如打算出租物業但未有租約,部分銀行可用擬租金收入(Projected Rental)去計算DTI,但要打6折。

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圖片來源:iStock、政府新聞處