別將業主入市價作為買樓指標

別將業主入市價作為買樓指標

朋友:「有筍盤呀!業主蝕讓呀。」
筆者:「點筍法?」

朋友:「業主600萬元買入,依家賣500萬元,慘蝕100萬元呀。」
筆者:「同類單位依家做緊咩價呢?」
朋友:「唔知喎!」
筆者:「咁你點知佢抵?」
朋友:「600萬買番嚟,500萬賣俾你仲唔抵呀?」
筆者:「如果市值只係480萬呢?」

筆者也不懂得怎麼形容這種想法,是單純?還是黑心?

最近各大傳媒都會爭相報導負面新聞,有的說劈價多少多少,有的說業主蝕讓多少多少,總之要將內容包裝成為跌跌跌、慘慘慘。其實劈價係咪真劈?定係抬高價錢再劈?蝕讓單位是何時買入?會不會是幾年前新盤癲價時買入的呢?蝕讓係咪代表抵呢?

試過跟不同的朋友做過測試,大家都有同樣的想法。

筆者:「單位A業主2009年以80萬買入,今天以320萬出售。」
朋友:「嘩!有冇搞錯?!幾年時間賺我4倍?梗係唔抵啦!」
筆者:「單位B業主去年以350萬買入,今天以320萬出售。」
朋友:「賬面蝕咗30萬,計埋SSD咪蝕成80萬?抵買喎!」

其實兩個單位A與單位B是同一個單位。只不過是業主A在2009年樓市低潮期以極低價買入這個單位,然後業主B在去年高位接貨,雖然仍然未過SSD,但是由於急於用錢,正在考慮是否蝕讓。同一個單位,售價同樣是320萬,為甚麼前者就不抵買?後者就是抵買呢?

應以物業市價作比較

一個物業是否抵買,不是與它的買入價比較。如果有賺你錢就是不抵買,那麼一個樓齡50年的物業,一手業主用5萬元買回來,持貨至今出售,最少都幾百萬,升值近百倍,豈不是肯定不抵買?難道要業主賣4萬元?

抵買與否,應該與現時的市值比較,例如市值350萬元,現在賣320萬元,這就是抵買。你亦可以評估三年之後,這個物業可以賣多少錢?如果能賺錢,例如可以賣400萬元,這就是抵買。

記得好幾年前,筆者洽談一個特色單位,實用面積300多呎連一個近300呎的天台。2008年買入,當時樓價約143萬元,由於天台有僭建屋,當時社會對僭建規管並不嚴格,於是繼續分開兩個租客,樓下單位收租7,000元,天台收租4,000元,回報高達9%。

筆者二話不說就買來,筆者奇怪…

筆者:「呢個單位咁筍,點解會冇人爭呢?」
代理:「好多人睇架,不過冇人肯買。」
筆者:「點解呢?點睇都賺梗喎。」
代理:「業主幾日前120萬元買返嚟。」
筆者:「咁又點呢?」
代理:「摸一摸賺23萬元,個個睇樓都話好唔抵!」

今天筆者仍然持有這個單位,市值約450萬至460萬元。上手蝕讓,或許只是反映他買貴了,不代表抵買。上手勁賺,或許只是他有本事、有遠見,不代表不抵買。