樓市大跌在即?利好因素逆轉 港樓首季命危

樓市

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港樓連升13年,受惠於低息、供應少、投機活動及市場信心強勁,成就了一個超級上升週期。不過,樓市似乎已見頂,私人住宅售價指數連挫三個月。而樓市過去所享受利好因素已逆轉,最明顯是美國或即將加息,以及政府將大增土地供應、疫情等因素,不利港樓的短期走勢。

(圖片來源:資料圖片)

美國通脹率高企不下,市場預計,聯儲局將宣布加息以遏止通脹。由於港元與美元掛鈎,美國加息,對香港的利率或多或少有影響。

美國加息影響港息向上

一旦銀行跟隨美國增加利率,按揭成本或增加,有可能減低市民買樓的意欲。

財政司司長陳茂波近日撰寫網誌表示,面對美國加息週期,香港息率有潛在向上的趨勢;加上近月疫情打擊經濟,擔心會影響市民和中小企業的現金周轉、甚至還款的能力。

被譽為「星級分析員」之稱的Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)認為,香港住宅回報本身已經很低,若香港跟隨美國加息,將進一步收窄按揭貸款成本及租金回報的差距,壓制市民買樓的意欲。

他預計,聯儲局今年至少加息三次,在港元與美元掛鈎下,香港幾乎無可避免地要跟隨美國加息。

中大香港亞太研究所最新調查發現,訪問了706位市民,約60%市民認為,現在並不是買樓的合適時機;亦有26.6%受訪者預計,樓價未來一年會下跌。

僅15.9%的受訪者認為,目前是合適時機的買樓;23.9%的人表示「不知道/很難說」。

談到未來一年的樓市前景及走勢,42.7%的受訪者估計,樓價將會和現時差不多,即不升也不跌;有26.6%的人認為會下跌;看好樓價上升的人的只有19.3%。

不過,根據香港置業的首季「置業意向調查」,成功收回433份有效問卷,逾半的受訪者考慮於未來12個月內置業,比例創下16季新高,即四年新高。

其中,有36.5%的受訪者表示,買樓主要用途是「上車」。

樓價方面,超過四成受訪者看淡未來12個月樓價走勢,料樓價下跌5%以內的接近兩成;28.4%的受訪者看好樓價上升。

綜觀以上兩個市場調查,市民買樓的需求及意欲或不如以往熱烈,樓價要大升的機會更微。

雖然「置業意向調查」中有意買樓受訪者的比例較多,但受訪人數較少,而且也只有半數人,未必有太大的參考價值。

加上,政府有意大量增加土地供應,可能要靠內地客才能顯著推升樓價。

(圖片來源:iStock)

大行看淡樓價

據差餉物業估價署數據,2021年12月私人住宅售價指數報392.5點,較11月的393.6點,按月再跌約0.28%,連挫三個月,為八個月以來低位。

相關數據公布後,先後有大行看淡今年香港樓市,其中花旗預料,樓價將跌7%至10%。

該行解釋,多項不利樓價的負面因素湧現,包括美國加息、新屋供應量增加、香港人移民潮等。

瑞銀亦預計,今年香港住宅樓價會跌5%,主因美國加息、移民令人口持續流出、內地經濟放緩。

首季樓價或跌3%至5%

至於四大代理行,他們對首季的樓價走勢感悲觀,預計下跌3%至5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,部分業主為求加快沽貨,急減價出售,樓價料短期內回落約3%至5%,這亦屬正常水平。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明則稱,今年1月樓價回落約1.8%,料首季整體樓價跌約3%,但仍要待疫情受控,購買力爆發,才可帶動樓價向上。

利嘉閣地產總裁廖偉強預計,首季樓價下跌3%至5%,若疫情受控,樓市「小陽春」或於次季出現。

另香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽相信,疫情影響屬暫時性,樓市將在疫情受控時復甦,料首季跌幅在5%以內。

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