加息狂潮 一手穩銷二手緩跌

假設以100萬元按揭貸款，以30年按揭年期計算，每月供款約4,561元，較未加息前約4,490元，增加約71元。若單看上述數字似乎加幅輕微，對業主及樓市的影響不大。
但在過去多月多次疊加下，業主負擔無疑已是「百上加斤」；再加上新盤繼續主導市場，吸走不少二手市場購買力，拖累二手市場繼續緩跌。
在加息浪潮下，樓市表現亦大受影響。物業註冊「量額」持續下跌。

置業信心未完全恢復

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，7月整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量合共錄4,415宗，較6月4,777宗跌約7.6%，連跌四個月，創七個月新低（見圖表）。

與此同時，7月整體物業涉及金額約328.7億元，按月跌約17.1%，創半年新低，與宗數同樣連跌四個月。
住宅方面，在不包括一手公營房屋下，7月一手私樓及二手住宅註冊量共錄3,321宗，較6月的3,931宗，按月減約15.5%。
與此同時，二手樓價亦告回軟。「美聯樓價指數」最新報151.77點，按週跌約0.2%，連跌五週，較年內高位跌逾2.2%；年初至今升幅進一步收窄至3.9%，不足4%。
近期一手交投亦較前有所放緩，今年樓市受息口週期遲遲未完結的陰霾下；加上疫後內地經濟復甦步伐又不似預期，令置業信心未完全恢復，導致新盤銷售步伐慢，而早年已推售的樓花貨尾去貨速度亦同樣緩慢。

若然發展商未能提速推售，不排除現樓貨尾有機會回升，甚至追平2006年第三季至2007年第一季19,000伙的紀錄高位。
值得留意，不少發展商往往透過低於市價賣樓以穩定銷情，但此舉將令樓價難以回升，同時亦間接亦搶去不少二手樓的客源，所以樓市難免出現「一手穩銷二手緩跌」的情況。
總括而言，加息壓力一日未除，本港樓市難有明顯突破，尤其近期一手以略低於市價促銷，二手業主如未肯劈價放盤，相信二手交投勢持續低迷。
筆者預期，美國聯儲局可能於9月最後一次加息，之後將停止加息步伐。踏入2024年「總統大選年」的減息步伐，屆時樓市或出現突破。