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    半新樓豪宅「含淚價崩」!港島東慘成蝕讓重災區 維港頌、香島及形薈業主集體投降

    半新樓豪宅「含淚價崩」!港島東慘成蝕讓重災區 維港頌、香島及形薈業主集體投降

    近期一、二手樓市均旺場,然而有一類物業不時出現蝕讓個案,就是五年樓齡左右的半新樓,而且不少是新型的指標物業,兼且位於市區核心地段,港島東區更是重災區。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室

    北角豪宅新盤維港頌,入伙不足兩年,最近接連錄得蝕讓個案。

    中原地產區域營業董事林龍南表示,維港頌1座中層A室,實用面積1,503平方呎,四房雙套間隔,外望全維港煙花海景,新近以5,000萬元易手,成交呎價33,267元。

    據了解,上述單位在2020年6月已推出放盤,當時叫價約6,500萬元,惟一直未獲承接。

    維港頌累減1,500萬元

    原業主其後多次下調叫價,至7月初終減至5,150萬元,近日以5,000萬元易手,累積減價約1,500萬元或23%方能沽出。

    原業主於2018年3月以5,471萬元一手買入上述單位,持貨三年,賬面需蝕471萬元或8%。

    若加上買入時支付的稅款232.5萬元,以及賣出時的代理佣金50萬元,估計實際蝕讓超過750萬元。

    即使上址2020年6月份以每月約69,000元租出,估計已收租約一年,租金收入約82.8萬元,相信可抵銷部分蝕讓金額,但估計仍要損手超過670萬元,差不多可在同區購買一間300平方呎左右的舊式單幢物業。

    翻查資料,維港頌今年錄得最少六宗賬面蝕讓,蝕幅由7%至16%。

    另7座低層B室,實用面積1,318平方呎,四房套房間隔,同望全維港煙花海景,以3,940萬元沽出,成交呎價約29,894元。

    原業主於2017年4月以4,289萬元一手買入上址,持貨四年,賬面蝕約349萬元,期內貶值8%。

    北角豪宅新盤維港頌,入伙不足兩年,原業主持貨三年,賬面需蝕471萬元或8%。(圖片來源:資料圖片)
    北角豪宅新盤維港頌,入伙不足兩年,原業主持貨三年,賬面需蝕471萬元或8%。(圖片來源:資料圖片)

    同屬港島東區的筲箕灣香島,最近亦錄得蝕讓個案。

    美聯物業助理營業董事李聖智表示,有業主亦劈價出售物業套現,該行剛促筲箕灣香島一個1,017平方呎交吉戶,原業主割愛劈價約250萬元,單位終以約1,900萬元獲用家垂青入市。

    李聖智指剛成交的香島1座中層C室單位,實用面積1,017平方呎,為三房套房連儲物室,望山景。

    原業主開價約2,150萬元,但隨股市反覆波動;加上買家具誠意,故決定減價約250萬元,終以1,900萬元成交,折合實用呎價約18,682元。

    惟原業主於2017年3月以約2,098.5萬元一手購入上述物業,是次轉售賬面虧蝕約198.5萬元,單位貶值近一成。

    筲箕灣香島一個中層C室單位,錄得蝕讓個案。原業主以1,900萬元成交,較買入價貶值近一成。(圖片來源:資料圖片)
    筲箕灣香島一個中層C室單位,錄得蝕讓個案。原業主以1,900萬元成交,較買入價貶值近一成。(圖片來源:資料圖片)

    筲箕灣形薈明賺實蝕

    同區形薈亦有蝕讓個案。美聯物業聯席區域經理周永業表示,該行剛促成筲箕灣形薈8月首宗成交,為1B座中層H室單位,實用面積291平方呎,為開放式戶,獲「上車」用家垂青,議價後減價約50,000元,以約625萬元成交,折合實用呎價約為21,478元。

    原業主於2017年2月份以約621.2萬元購入上述物業,賬面僅獲利約38,000元,升值僅約0.6%,扣除使費原業主損手離場,是次轉售明賺實蝕。

    內地豪客幾乎絕跡樓市

    九龍區亦錄個別半新盤單位大幅蝕讓個案。中原地產分區營業經理袁顯岸指,紅磡維港•星岸1座高層B室,實用面積1,098平方呎,屬三房套房連工人房,接近以3,500萬元成交,實用呎價31,876元。

    原業主2015年8月以3,674萬元一手買入,持貨六年,賬面蝕174萬元或4.8%,若連使費計實蝕近400萬元或約16%。

    美聯高級營業經理鄭桂鈺指出,何文田皓畋10座低層D室,實用面積590平方呎,早前以1,271萬元售出,實用呎價約21,542元。

    據土地註冊處資料顯示,原業主於2017年以一手價1,425.3萬元購入,持貨四年,賬面蝕讓約154萬元,物業期間貶值約10%。

    分析指,此類物業於一手樓花時開價高於區內二手,大部分是早於四至五年前入市的高價豪宅,預先消化了近年樓價升幅,以致未能於二手市場以好價成交。

    就以維港頌為例,於2017年一手樓花開賣時,首批推出76伙,一房戶折實入場價都賣過千萬元,整體呎價更直逼中、西半山豪宅價位,遠高於市場承受水平,折實呎價更較同區二手盤溢價近三成;加上維港頌地點並非處於傳統豪宅地區,影響市場承接能力。

    同時,由於受新冠肺炎疫情影響,令香港與內地仍未恢復全面通關,內地豪客幾乎絕跡樓市,二手豪宅冷場。

    另中上價豪宅亦連番受到影響,部分原業主亦因疫市下經濟拮据,遂割價放售豪宅套現,以紓緩自身資金流壓力,部分去貨較急的業主都以蝕讓沽貨。

    (圖片來源:資料圖片)
    (圖片來源:資料圖片)

    港島仍不乏新樓推售

    市區樓有價有市,港島物業更顯珍貴,供應不多而且地段優越,每每吸引不少用家及投資者出手搶購。發展商亦積極推售港島新樓。

    恒基地產(00012)位於筲箕灣道1號的新盤,日前命名為THE HOLBORN,合共提供420伙,涵蓋開放式至三房戶型,預計關鍵日期為2023年4月30日。

    恒地營業(二)部總經理韓家輝日前表示,示範單位及售樓處將近完工,料8月內率先上載樓書。

    當中,項目開放式及一房單位佔最多,分別提供142伙及242伙,合共佔單位總數約91%。而兩房單位僅24伙,另設12伙特色單位。

    項目位處港鐵太古站與西灣河站之間,步行前往兩個地鐵站分別需時約5分鐘及3分鐘。

    筲箕灣道1號的新盤THE HOLBORN,合共提供420伙,涵蓋開放式至三房戶型。(圖片來源:新傳媒資料室)
    筲箕灣道1號的新盤THE HOLBORN,合共提供420伙,涵蓋開放式至三房戶型。(圖片來源:新傳媒資料室)

    最近有不少港島新盤項目加入一手戰團,興勝創建(00896)執行董事周嘉峯日前指出,旗下上環荷李活道222號住宅項目,已命名為HOLLYWOOD HILL,單位總數48伙,包括了44伙標準單位,兩伙連天台特色戶;兩伙連平台特色戶,標準單位全為實用面積400平方呎的一房戶。

    另西半山旭龢道42號豪宅項目大學閣,發展商華懋重建後,一直用作收租用途,項目於2019年以現樓形式公開進行招租,過去曾錄得大額租賃成交,近日突然上載樓書。

    發展商表示,集團意向將第1座單位作銷售用途;第2座及第3座則保留作出租用途。

    而最焦點規模最大的鐵路沿綫新盤項目,為港鐵黃竹坑站上蓋項目第二期揚海。

    發展商嘉里建設(00683)稱,項目已獲批預售樓花同意書,預計關鍵日期為2023年8月。展銷廳及示範單位亦已接近完成,項目將計劃最快8月內登場。

    全盤合共提供600伙,戶型包括一房至四房,實用面積介乎300至1,400平方呎。其中,兩房單位佔最多,共271伙。戶型上,項目沒有提供近年來備受市場關注的開放式單位。