原業主欲短租方便遷出 買家上會隨時撻Q|陳永鍵

原業主欲短租方便遷出 買家上會隨時撻Q|陳永鍵

樓市

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買賣二手物業,除了討價還價外,另一個常見需要配合的是交吉日期,亦是雙方最頭痕的問題。畢竟不是每個單位放售時,已是交吉狀態,很多時可能是原業主仍在自住或放租中,當買家跟業主討論時,有機會遇到按揭陷阱而無法上會。

「交吉」是申請高成數按揭條件之一。當買家申請高成數按揭時,除了要符合首置條件、入息足夠、資金充足外,其次就是物業必須用作自住用途。

當中的陷阱位就是在於「自住用途」。假設本身物業並無租約在身,買家與業主交吉成交當然是沒問題。

 原業主欲短租方便遷出 買家上會隨時撻Q|陳永鍵
(圖片來源:istock)

或僅能申請5成按揭

然而,由於需要遷出很多事情要處理,有些原業主會希望買家可以稍為將單位轉為短租,給原業主住多一會兒,處理好搬遷情況才交吉。

雖然對買家來說,可以收回租金,賬面上並沒太大損失,但陷阱位是,在於申請按揭時可能會「撻Q」。

由於原業主希望保障能暫住在原先單位,一般都會要求買家在臨時買賣合約內,列明短租條款,但這一條款正會影響買家到銀行承造按揭。

原因在於物業會在這情況下,成為出租或投資物業。

以上情況便不合符合首置客申請高成數按揭時,需要符合「自住」的條件,故銀行僅能批出五成按揭。

假如買家一心想用高成數按揭「上車」的話,便會大失預算,這一條款或面對上會「撻Q」,有機會導致因首期不足以上會而撻訂收場。

假如已簽下臨約又怎辦?若買家不想上會「撻Q」,惟一方法就是集合更多首期資金給銀行承造按揭,獲批五成按揭都要頂硬上。

抬錢補首期未必行得通

事實上,後續仍有麻煩,如果買家抬錢上會後,希望向銀行重造九成按揭,以「還錢」予幫助「上車」的人,亦是行不通的。

因為政府的高成數按揭計劃中訂明,不可以讓業主加按套現,亦不符合交吉的要求。此外,只有樓價600萬元以下的物業才可以這樣做,最盡亦只可以借八成按揭。

如果是連租約購買的話,自然不符合高成數按揭條件。

不過,假如物業本身已有租約,成交時租客亦已遷出,物業是在交吉情況下交易,就沒有問題了。

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圖片來源:iStock