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    告別長升年代!長揸唔放「無肉食」 VS 高位賣樓不等如睇淡樓市?|1%Anthony

    告別長升年代!長揸唔放「無肉食」 VS 高位賣樓不等如睇淡樓市?|1%Anthony

    讀者古先生:最近見閣下分享賣樓心得,閣下是否睇淡樓市?身邊不少朋友說物業是好的資產,買了就不要賣,宜長線持有,就好似股票的價值投資法,請問閣下認同嗎?

    撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash

    賣樓,不等如睇淡樓市。講買樓的人很多;講賣樓的人很少對吧。坊間講到賣樓,每每都連帶負面訊息,甚麼睇淡樓市啦、撤資啦等,其實在整個物業投資的策略上,賣樓是很重要的一環。

    十多年前並非這樣,那時候沒有「辣招」,業主借按揭是毋須壓力測試,租金回報率也高,可以抵銷按揭供款有多,業主買完又按,按完又再買,所謂儲樓年代,的而且確可只買不賣。然而,今時不同往日了。現在投資物業,必須要學會賣樓。

    賣樓不等如睇淡樓市|1%Anthony (第一桶金)
    (圖片來源:unsplash)

    第一,本港「辣招」多多。

    在現時制度下,如果讀者已經有住宅物業,再買住宅就要付15% 「辣稅」。例如600萬元的單位,要付90萬元稅款,隨時賺錢變蝕錢,點買?如果只買不賣,豈不是成世揸著同一層樓?

    市場上有些買賣技巧,可以合情合理合法地買第二、第三層樓,但問題是即使你買得到,都好難敘造到按揭。一般人買一層樓要過壓力測試已不容易;買兩層已好叻仔、叻女,月入隨時要六位數字;買三層或以上真不用想;如果只買樓不賣樓,又如可能再借到按揭再買呢?

    第二,不同物業、不同時間,樓價升跌有快有慢。

    就講政策,過去十多年由於限制400萬元物業才可以借九成;600萬元才可以借八成,所以細價樓大幅跑贏。惟自「林鄭Plan」出台後,800萬元物業可借九成,1,000萬元可借八成,令中價樓急升;反而細價樓跑輸,如果想提高回報,怎可以不跟著變?

    不同地區有不同的發展,例如筆者「上車」的港島西,過去十多年樓價大幅跑贏大市;不過,自港鐵通車後,樓價高位反覆徘徊,跑輸大市。好在走得快,與學員們轉戰大西北及將軍澳康城等,又再跑贏。如果持有港島西物業不放,每個單位賺少200萬、300萬元,幾個單位就賺少逾千萬元了。

    長揸不放回報不高

    第三,長升長有年代已經過去。

    以前手持同一層樓無問題,以筆者在2005年「上車」的港島西單位為例,380平方呎兩房海景單位僅106萬元,往後十多年長升長有。到2018年高位突破600萬元,期間可以不斷將物業加按再買,單這個單位,已幫筆者變出幾層樓了。

    賣樓不等如睇淡樓市|1%Anthony (第一桶金)
    (圖片來源:unsplash)

    現在呢?樓價還可以長升長有嗎?還可以倍數上升嗎?近年的樓市以大漲小回的趨勢走,長揸不放其實回報不多,如果能夠捕捉樓市起跌,低買高賣,資產就可以不斷倍增了。

    所以別再講甚麼價值投資法、長線持有、不睇升跌了,放在香港樓市是不work的。

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