啟德新樓「公屋圍城」、CBD被消失 網民溢價買貴樓力數4宗罪:成個啟德都吹大咗!

樓市

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啟德發展區自定位為九龍東供應重鎮後,由跑道區至舊停機坪一帶都吸引各路發展商爭先「插旗」搵地盤,據了解,目前中港發展商所佔的住宅項目約各佔一半,大約13個新盤,提供逾9,200多伙。

網民:啟德得返個「軀殼」

不過,自政府批准將啟德跑道區原先的5幅商業地改劃為住宅用途,旨在額外增加9,000伙新供應,加上單軌項目被抽起,有網民認為原本銳意建造的多元CBD已經失去靈魂,只剩下單一住宅供應的「軀殼」。

(圖片來源:連登討論區截圖)

啟德單軌鐵路及CBD的去向

近日,有網民在網上討論區發帖「覺唔覺啟德區畀人吹大咗?」,並列出4項啟德過份被吹捧的原因,即時引起正反意見展開激烈討論:

1. 成條單軌畀人抽起咗,明顯被政府都唔玩落去,因為已經高價賣晒啲地
2. 大量商用地改做住宅地,已經同CBD無關係,部住宅地仲要起埋安老院、男童院, 根本就變咗基層社區
3. 天環隔離仲要起800間過渡性房屋,一大班基層進入,社會共融
4.因為超高溢價買入,租金回報非常之低

樓主更指出,啟德發展區個別新盤更出現滯銷,建議最近開售的項目「最好快啲賣咗佢,如果擺到過渡性房屋企好咗, 咁就真係……」

(圖片來源:政府新聞處)

啟德無規劃可言?

帖文一出,有網民同意樓主所言,認為「今時今日呢個政府無規劃可言,今日可以抽走你個單軌,抽起啲商業用地, 加建過渡性房屋」,提醒有意入市的準買家繼續觀望。

有意見指,啟德新樓溢價過高,價單往往屬「發水價」,「啟德現時二手成交賺到15% 已經好叻」,特別是細單位較有升值空間,至於「大少少嗰啲好多賺一成都冇」。

好友:市中心新區可以點輸?

亦有網民表示,啟德過渡性房屋「由無變有」,可能會影響樓價:「800間(過渡性房屋)全部都係基層中嘅基層,收入最低嗰一班,住喺正你對面,最少對足五年,咁你都可以話無影響咁就不如算啦。」此言論一出,更引起大批持相反意見網民留言抨擊:

  • 德朗同啟晴影響啟德真係多,如果唔係一早3萬蚊呎啦
  • 啟德坊業主都未反檯,但就講到好似開核電廠咁
  • 明顯你只講高溢價個堆,拉勻返黎講啟德根本無你講得咁差
  • 啟德兩房破千萬仲有大把市場,你睇吓奧運啲兩房過哂千萬仲有價有市
  • 中產有幾可會失業,唔會影響到啟德囉
  • 可能只係個別新盤吹大咗,而唔係啟德全區?
  • 當大西北都賣緊2萬,全香港唯一市中心新區賣2萬幾,可以點輸?
(圖片來源:政府新聞處)

啟德二手2.5萬呎太離地

雖然有網民覺得,啟德二手呎價的「合理」水平應大約每呎2萬元,如果目前整體呎價水平為2.5萬「真心唔睇好」,這個價位應該是反映有齊都會公園、體育園及商場後嘅價格,總之認為樓價太離地。

上述言論隨即引來更多網民反駁:「啟德每呎賣2萬無可能,話晒都九龍、新樓,元朗都去到2萬,南昌坐底都2.2萬,啟德坊每呎2.6萬相對合理」,但同意啟德樓價升一成已經接近2.8萬元,不禁反問「仲有幾多水位?」

龍譽虎年首宗成交

話雖如此,中原地產陳智欣表示,農曆新年長假過後,市場未有大型新盤開售,累積的購買力繼續流向二手市場,啟德二手交投平穩。

代理指,中原最新促成啟德龍譽虎年首宗二手成交,單位為1A座高層E室,實用面積349平方呎,採兩房間隔,座向北方,享開揚市景,剛以873萬元成交,折合實用呎價25014元。

據了解,原業主於2017年10月以約757萬元購入單位,持貨4年多,現轉手賬面獲利116萬元,單位升值15%。

(圖片來源:政府新聞處)

啟德待批單位涉8,431伙

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,雖然今年新一波疫情爆發,但回顧過去兩年本港一直在疫情陰霾之下,2020年全年新申請預售樓花單位約1.8萬伙,去年更超越2萬伙水平新高,可見發展商積極申請預售樓花。由於樓花由入紙申請至獲批需時,早日申請預售可讓發展商更有彈性作各項部署。

獲批樓花方面,1月份僅2個項目獲批,合共471伙,較去年12月2,188伙按月大跌約78.5%。1月獲批項目包括及九龍延坪道9號第1期(332伙)及沙田多石街33號第2期(139伙)。

由於1月新申請數目遠高於獲批單位數目,導致今年1月底累積待批預售樓花單位升至24,193伙,按月大幅增加約37.7%,並創自2002年7月後約19年半新高。

此批待批單位中,啟德共涉及8,431個單位,佔約34.8%,為各區最多;其次為屯門,錄6,163伙,佔約25.5%;將軍澳錄1,880伙,佔約7.8%;大埔錄1,871伙,佔約7.7%。

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圖片來源:政府新聞處、連登討論區截圖