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啟德「無單軌、有方艙、樓價貴」?望望九龍站你就放心|1%Anthony

樓市

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讀者陳先生問Anthony Sir:你好!聽閣下說看好啟德,但現在啟德的樓價不便宜啊,又沒有單軌;又有方艙醫院,之前啟德的銷情也不太好,會影響該區的投資價值嗎?

啟德 樓價貴
(圖片來源:政府新聞處)

發掘別人還沒有看見機會

正常呀!很多時筆者看好的地方,銷情都不太好。

作為專業投資者,想賺得比人多,是要發掘別人還沒有看見的機會。所以筆者團隊重點出擊的地區,往往是一般人仍未見到「好」的地區。

例如幾年前,筆者與學員們出擊的將軍澳區康城,當區還沒有商場,生活配套嚴重不足;加上有堆填區的陰影,不少泥頭車出出入入,一般人不但見不到「好」,甚至見到很多「不好」的地方,所以樓盤銷情差、價錢也平。

現在康城有商場了,也沒有臭味了;環境好多了,樓價也貴了很多。

即使最近二手市場表現差,雖然很多地區的樓價,幾年間沒大升過,但康城二手呎價普遍都要18,000元以上,比當時一手均價約14,000至15,000元高很多。

之前曾聽過會德豐常務董事黃光耀,分享當年賣九龍站擎天半島的經驗。原來當年推盤時,剛好柯士甸道近佐敦另一新盤港景峯也發售。

當年圓方還未開幕,九龍站予人的感覺是交通很「吊腳」、不方便;相反,港景峯靠近中港城、佐敦舊區,生活配套方便,所以當時呎價較擎天半島高約1,000元,銷情也較好。

啟德 樓價貴
(圖片來源:政府新聞處)

而銷情好,就代表會跑贏嗎?

十多年過去了,當日一般人見到的「不好」已完全改善。

九龍站成為九龍區新派豪宅指標,擎天半島的樓價大幅反超前,閣下會因此而錯過機會。

又例如啟德,正面對同樣情況。

啟德區一般人多數看到「不好」,尤其是跑道區,交通不方便、生活配套不足、沒有單軌、沒有幾幅商業用地、建了方艙醫院、售價貴、銷情比不上其他低價樓盤等因素,但這就代表買家不應該看好該區嗎?就代表缺乏升值潛力嗎?

日前筆者公司與會德豐及仲量聯行一起舉辦了一場研討會,內容是探索未來啟德區的配套發展。席間分享九大發展商聯手成立商會,共同努力提升跑道區的配套及價值。

例如已經聘請顧問公司,改善區內交通,包括穿梭巴士、自動行人步道,以至提出了一個重啟單軌列車的低成本方案等。

當然最後政府會否配合,價值提高多少還是未知之數,就要看投資者的眼光了。

然而,並非每個有變化的地方都會爆升。個個都話有大發展,個個都話有升值潛力,難道個個盤都會爆升?很多時候都發展會不似預期,那就要看投資者分析、計算是否準確。

啟德 樓價貴
(圖片來源:政府新聞處)

例如好多人話啟德樓價貴,甚麼是貴,甚麼是平?總不可能像屯門粉嶺的新盤,設定14,000元呎價吧!

哪個價位才合理,物業潛在升幅有多少?這需要知識、經驗、學習,體驗班再分享。

若單靠感覺,單靠眼見到情況作出判斷,就會像一般人一樣,錯過很多機會。

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動盪新常態 蔡金強:投資要重返宏觀切入 美股長遠大贏家

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圖片來源:政府新聞處