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    心水單位租約未完 買家仍可造9成按揭嗎|陳永鍵

    心水單位租約未完 買家仍可造9成按揭嗎|陳永鍵

    中原城市領先指數續破頂,較7月上升1.85%,其中大型單位指數較6月升3.51%。樓市暢旺,連帶租金升幅走勢都相當凌厲,特別是新界西呎租。若遇到心水單位惟租約未完,買家在承造按揭上有甚麼要注意呢?

    撰文:陳永鍵| 圖片:unsplash

    租務市場熾熱,不但吸引投資客欲入市,獲取租金回報,同時亦令正在租樓的客人希望早日「上車」,寧辛苦些「上車」,都不想再「替人供樓」。

    然而,有時候部分心儀屋苑未必有鎖匙盤放售,而合心水單位也許亦正在放租,還有些許時間才完約。自己份租約又未完,這樣情況下,先行買入連租約的單位,等待租客完約後再收樓入住,這樣在承造按揭上又應該怎樣處理呢?買家能否借足九成按揭呢?

    臨時買賣合約訂明交吉狀態

    實際上是可以做到的。只要新舊買家的臨時買賣合約上,訂明成交日的物業狀況是「交吉」狀態成交。另新業主是首置身分,那就可以購買按揭保險,為800萬元以下樓價的物業,最高造九成按揭「上車」。

    當然,假如租約還有很久才結束,例如大半年以上,一般自住客都不會堅持買入,而銀行亦基本上不會信納買家購買單位是用作自住用途。

    心水單位租約未完 買家仍可造9成按揭嗎|陳永鍵
    (圖片來源:unsplash)

    換言之,唯有連租約的單位剩餘短期租,如三個月內,才有可能造到九成按揭,惟需與租客簽訂「退租同事書」,並在成交當日以交吉形式成交。

    一般而言,購買的物業如非屬自住用途,是不能造足九成按揭,因為買家是無法購買按揭保險。

    此外,按揭保險亦規定相關物業必須為自住用途,不能放租,違反協議的話可能會招致莫大損失。

    非自住物業最高僅造5成按揭

    而買入連租約單位,即是屬放租用途,會被視為「非自住物業」,不能承造九成按揭。樓價1,000萬元以下的話,最多只能造五成按揭;1,000萬元以上,則最多可造四成按揭。

    新業主可以向銀行申報單位是自住用途,以獲取更高成數按揭及較寬鬆的審查。例如業主可以請租客簽退租同意書,只要銀行信納,就可以申請較高成數按揭。

    心水單位租約未完 買家仍可造9成按揭嗎|陳永鍵
    (圖片來源:unsplash)

    若買家身上沒其他按揭負擔的話,1,000元以下樓價可造六成;1,000萬元以上,樓價不論是自住還是出租,亦可承造五成按揭。

    此外,供款佔入息比率亦可以由四成提升至五成,如在壓力測上下,利率上升3厘,每月供款亦由不可超過50%提高至60%。

    然而,購買連租約單位的業主還有些事情要注意,由於新業主擁有原業主租約上權利,自然都要付上同樣的責任,如承擔負責大廈或單位維修費用。