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回歸25年樓價升8成 歷任特首邊個「最辣」?只有一區升幅意外落脫腳!

樓市

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今年是香港回歸祖國25周年,過去25年香港樓價與香港同歷高低起跌,97年的金融風暴、03年沙士、08年雷曼事件導致各國量寬救市、至19年的社會運動、2020年至今的新冠肺炎,都直接影響香港樓價升跌。

總結過去25年,中原城市指數CCI,由97年7月的100點,曾跌至03年5月最低的31.34點,至最高點2021年9月的185.62點,高低波幅高達5倍,CCI四月最新報178.34,25年來香港二手樓價升78%。

成交量方面,97年炒風盛行,當年全年一二手私人住宅單月成交量達153,955宗,過去歷任特首,為了壓抑需求,多次推出樓市「辣招」,去年全年一二手私人住宅登記量已萎縮至69,397宗,較97年減少55%。

經歷四任特首 多次辣招 成功壓抑需求

回歸25年,香港經歷了四任特首。三任特首任期內,樓價皆錄得升幅,以CCI計算,三任特首任期內樓價升幅由14.2%至87%。首任特首於大幅增加房屋供應,及03年沙士的巨大衝擊下,樓價於其任內錄得35.2%的跌幅。

至於成交量,除了首任特首以增加房屋供應為主要房策外,其餘三任特首皆以壓抑需求為房策的首要任務,如加強一手規管、首推特別印花稅、收緊按揭成數等,有效打擊樓市炒風,亦成功令物業市場需求減少。

以歷任特首任期計算,由首任特首當時平均每月錄得6,206宗一二手私人住宅登記,減少至第四任特首平均每月的4721宗。

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(圖片來源:政府新聞處)

18區樓價 油尖旺稱冠 達2.35倍

根據中原大數據資料,全港18區,過去25年樓價升幅由69%至2.35倍,最少升幅區域為沙田區,而升幅最多區域的冠、亞、季軍,分別是油尖旺區、九龍城及元朗區。

陳永傑指,三區於過去25年均有大型屋苑及基建落成,油尖旺有九龍站及高鐵,還有區內奧運站南昌站多個大型屋苑落成、九龍城新增了啟德新發展區、而元朗區大型屋苑的發展已擴展至錦上路,25年內西鐵線落成,更可直通至九龍。

由上述18區過去25年數據可見,新基建、新屋苑的落成,絕對有助區內樓價及成交量,預示下個25年的樓價升勢將聚焦於大力發展的新界北都會區,及明日大嶼。

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(圖片來源:政府新聞處)

2022年上半年

2022年上半年香港受疫情第五波嚴重打擊,經濟以致樓市活動幾近停頓,再加上美國加息的雙重打擊,香港私人住宅市場成交量創近年新低。2022年上半年整體私人住宅成交量錄23,250宗,成交金額2340億元,分別創了2018年及2020年下半年新低,較2021年下半年下跌26%及28%。

其中一手市場,於疫情影響下,首季近乎未有全新一手項目推出應市,令2022年上半一手私人住宅登記僅維持4750宗,創2013年上半年,一手新例推出後的九年新低。

2022年上半年二手成交錄18,500宗,創2019年下半年後新低,值得留意的是,在「財爺PLAN」的帶動下,1000萬元至2000萬元的成交比例達17.8%,屬歷史新高。

樓價方面,中原城市領先指數CCL最新報 179.32,年內下跌2.8%,較去年歷史高位下跌6.3%。

陳永傑指,香港二手樓價於去年下半年開始,受內地調控所影響,呈下滑趨勢,今年上半年,再受第五波疫情、俄烏戰爭、內房爆煲、美國加息等不利消息影響,令香港樓價持續向下,惟波幅相對穩定。

CCL今年最低位報177.34,較年初下跌不足5%,相對港股恒指於三月份錄得18415點的低位,與年初比較下調逾20%,物業市場相對穩定,相信仍是港人儲存財富的主要工具。

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(圖片來源:[email protected]

下半年樓價預測

經歷了兩年的新冠疫情,香港樓價不跌反升,雖然時至今天,新冠病毒仍縈繞不散,近日香港確診個案更反覆向上,但相信疫情即使反覆,主要影響成交量,對樓價衝擊不大。

事實上,於過去兩年,新冠疫情引發的通脹下,全球各主要城市樓價普遍錄得雙位數升幅,加拿大及悉尼,樓價升逾20%,美國樓價於兩年內更升36%,只有香港樓價於過去兩年錄得單位數升幅2%。

新一任特首帶領新班子,相信會為政經帶來新局面。各界均期望新班子上任後,可重新檢視防疫政策,盡快通關,若香港成功通關,料可加快香港經濟復甦,失業率改善,對樓市亦有莫大裨益。

至於直接影響業主供樓的按揭息率,於港美息差下,港元資金難免外流,至上周香港銀行結餘已較5月份減少逾千億元。

但根據2015年至2018年美國連加9次息,香港只跟加一次的經驗,本港二手樓價CCI期內錄得25.5%升幅,以現時香港逾六成業主沒有供款的實力,加上香港銀行結餘仍有逾2400億元計算,香港樓市根基相對穩健。

上半年被疫情拖慢了的一手銷售,於4月疫情穩定時,已加快推售進度,追回第一季失地。

下半年預計有逾2萬個一手單位待售,陳永傑相信發展商為求銷售,開價將越趨克制,一手成交量料具一定保證,預測下半年一手成交量可達10,000伙,一手銷情將帶動整體樓市氣氛,加上「財爺PLAN」令換樓鏈啟動,下半年二手成交將較上半年升27%,達24,000宗。

樓價方面,下半年雖仍存在不穩定因素,但經濟正緩步復甦,於外圍不穩定環境下,物業相信仍是作為儲存財富的主要工具,料下半年樓價可錄5%至7%升幅,再創歷史高位,CCL將可再度超越190點。

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圖片來源:政府新聞處、[email protected]