國際關係對房地產市場的影響

香港是全球資本市場的重要配置地區，目前在港管理的資產規模高達31萬億港元，一半是來自外資。有國際私人銀行發表2025年環球投資者報告，對1,800名擁有至少 200 萬美元可投資資產的高淨值企業家進行調查，當中三分之一人更擁有淨資產超過一億美元，而受訪者來自內地、法國、印度等約十個地區，結果顯示約26%內地企業家計劃在未來12個月將個人財富轉移到香港，而台灣（10%）與新加坡（5%）則分別排第二和第三位。根據本行數據，2024年內地買家在香港買入住宅的數量和金額創下歷史新高，一、二手私人住宅買賣約11,600宗，成交金額高達1,305億港元，較2023年的數量和成交金額分別增長了90%和67%。加上去年本港全面「撤辣」，‌香港物業市場不僅由本地需求帶動，也跟全球資本市場關係密切。有諮詢巨頭指出，2024年香港管理約2.2萬億美元境外資產，僅次於瑞士，雖然市場上沒有官方數據反映海外資金投資香港房地產市場，但從部分成交可見2024年流入香港房地產市場的外資規模有增加跡象，例如去年底有東南亞財團便以10.8億港元，買入中環皇后大道中152號全幢商廈作長綫投資用途，以及今年初新加坡豐樹產業以36.8億投得青衣物流地，加大在港的物流地產版塊。筆者認為本港擁有簡單稅制及低稅率、幣值穩定、物業買賣流動性強及其交易成本較其他國家為低等因素，無疑是吸引國際投資者注視香港房地產市場的誘因。

鑒於房地產屬不動資產，國際投資者會考慮當地的政治環境與產權保障、利率走勢、土地供應、租金回報等多項因素。即使面對全球經濟下行壓力，若本港樓市剛性需求強烈，基調良好，國際關係緊張可能只屬短暫性影响。中美貿易戰導致各國股市波動，難免影響市民買樓意欲，但從長期投資、財富傳承或改善生活環境的角度來看，香港物業仍然具備潛力。作爲國際大都會，香港享有東西方商業和投資的連接優勢，有望吸引更多包括新興市場及中東市場國際資本流入，進一步强化由「超級聯繫人」到「超級增值人」角色。香港位處亞洲重要樞紐，從香港起飛的5個小時內可到達亞洲大部分城市，航程範圍覆蓋全球約一半人口。一個城市人來人往，無論是對置業自住、抑或是作長遠投資，都會有一定的需求。

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝Andrew Chan