2021年地產界大事件!「民照移、價照升」、內房債務重頭戲今年有排玩?

2021年地產界大事件!「民照移、價照升」、內房債務重頭戲今年有排玩?

樓市

2021年是本港樓市疫後反彈兼破頂的一年,過去一年,本地樓市可謂相當熱鬧,無論一手、二手交投皆旺。不過,港股的表現可謂相當麻麻,內房企業爆出債務違約危機,多隻內房股破底,本港地產股表現亦參差,港股、港樓表現背馳。

另外,本港地產界中,恒基地產(00012)以508億元天價奪中環商用地、「北部都會區」橫空出世,也是本2021年大事之一。

下文將回顧過去一年,本港地產界中五件大事。

移民潮下樓價照破頂

風雨飄搖的2021年終於過去,在移民潮、疫情反覆,久未能開關/通關下,本港樓市似乎未受太大影響。

2020年本港樓市12年來首度轉跌後;2021年本港樓價重拾升勢兼破頂,樓市主要由內部需求撐起。

中原城市領先指數(CCL)於2021年8月中創下191.34點歷史新高後,樓價持續在高位窄幅上落,到9月底、10月才見調整。

截至12月19日止一週,CCL報186.09點,較高位回落2.7%,但全年計,升幅料達半成。

二手樓價破頂,加強市民入市信心,2021年無論一手、二手市場都暢旺非常。

2021年多個新盤熱銷,而且呎價一再破紀錄,也無礙銷情,新盤「收票王」照樣誕生。

新世界發展(00017)夥拍港鐵公司(00066)發展大圍站上蓋項目「柏傲莊III 」勁收30,500張票,榮膺「史上新盤票王」,打破香港開埠以來的紀錄。

根據中原統計,2021年一手私宅買賣金額創歷史次高,料達2,370億元,僅低於2017年歷史高位2,428.8億元,一手私人住宅買賣登記料錄約17,600宗。

二手方面,買賣金額同樣料創歷史次高,料達4,740億元,僅低於1997年的5,280.1億元。

二手私人住宅買賣登記料錄約53,000宗,創2012年以來新高。

2021年地產界5件大事 移民潮無礙樓價破頂 內房危機今年繼續發酵?
(圖片來源:胡說樓市授權圖片)

內房債務危機爆煲

雖然本港樓市在過去一年表現不俗,但對於內房來說,2021年肯定是痛苦的一年。

內地收緊對各行各業包括內房的監管,當局於2020年推出「三條紅線」新規。

三條紅線要求包括:剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍,不達標會影響新融資。

房地產商根據踩線數目分為「紅、橙、黃、綠」四檔,若三線全踩,則將歸類為「紅檔」,有息負債規模以2019年6月底為上限,不得再增加。該新規對內房的影響於2021年浮現。

在融資能力受限下,陸續有內房出現債務違約,包括內房龍頭中國恒大(03333)、佳兆業集團(01638)、花樣年控股(01777)。

彭博數據顯示,12月中國企業離岸債違約規模破紀錄。

2021年初至12月中,數據顯示,中國離岸債違約金額為133億美元(約1,037.4億港元),當中房地產公司佔了一半。

值得留意,內房的債務危機已擴散至社會不同層面,內房旗下子公司的理財產品出現逾期兌付問題、員工因被拖欠工資、公積金、社保等而集體罷工、工程停工,大量單位延遲交付。

內房股價急瀉

內房企業爆發違約危機,令內房股債雙殺,買入內房債券、股票的投資者面臨大額虧損。

截至上週五(2021年12月24日)數據,恒大股價跌幅高達九成、佳兆業跌幅近八成;融創中國(01918)、富力地產(02777)的跌幅也逾六成。

即使是藍籌內房,碧桂園(02007)及龍湖集團(00960)跌幅也分別達三及兩成,僅少數國企內房如中國海外發展(00688)、華潤置地(01109)仍有單位數升幅。

除了內房企業外,港股整體而言同樣不濟。恒生指數於2021年的跌幅達到雙位數,是環球表現最差的市場之一;恒生科指則跌逾三成。

然而,相對而言,本地地產股的算防守力高。長實集團(01113)受惠回購,錄得近兩成升幅;而恒基地產(00012)也錄得近一成回報。

不過,新世界受累柏傲莊事件跌近兩成;新鴻基地產(00016)也跌逾半成。

新世界柏傲莊事件

上文提到,新世界夥拍港鐵發展旗下的「柏傲莊III 」打破香港開埠以來的收票紀錄,但該盤開售後一個月,卻因建築質量問題而需要全幢拆卸重建。

新世界在2021年7月宣布,發現柏傲莊III第1座、第8座的牆身底座混凝土強度測試未達要求,決定拆卸重建,846戶買家受影響,入伙日期將會延遲九個月。

雖然新世界願向買家賠償,但也有不少買家寧願「要錢唔要貨」;截至上週一(20日),柏傲莊III買家取消交易個案已累積錄得124伙,佔受影響買家約一成半。

另外,柏傲莊I亦發現涉及建築質量出問題。屋宇署12月公布,柏傲莊I的第2及第3座,約5%的混凝土強度低於要求等級,已批准發展商就項目作有關加固工程作補救。

新世界回應指,經專業評估後確認兩座大廈結構安全而毋須拆卸,柏傲莊I關鍵日期,料可維持原定2022年9月。

大行此前估計,新世界因柏傲莊III事件或損失超過10億元。

瑞銀7月發表研究報告指,新世界提到事件整體的經濟賠償或達到約6億元,而柏傲莊III的總建築成本將增加約三分之一,即約9億元。該行估計,今次事件的總財務影響將達15億元。

高盛估計新世界就事件賠償最多約10億元;加上重建額外建築成本約2億元。然而,若計及柏傲莊I加固工程支出,新世界的損失可能更多。

2021年地產界5件大事 移民潮無礙樓價破頂 內房危機今年繼續發酵?
(圖片來源:胡說樓市授權圖片)

未來新地標

2021年,對本港地產界未來的發展是也重要的一年。

這一年,恒地以508億元投得中環民耀街新海濱3號商業地王,這是賣地表歷來造價最貴的地皮。恒地中標價較另一標書符合政府要求的標書高出136.91億元或約37%。

上述地盤面積51.6萬平方呎,規模龐大,預計提供達184.3萬平方呎樓面,主要用作商業及零售用途,亦要提供休憩設施,其中22.8萬平方呎樓面,需要用作興建停車場及政府、機構或社區用途。

扣除相關面積後,實際餘下約161萬平方呎商業樓面。項目總投資額高達630億元,日後料將成為中環的新地標。

2021年,特首林鄭月娥在其任內最後一份《施政報告》提出發展「北部都會區」。

「北部都會區」包涵範圍涉及粉嶺、上水至元朗、天水圍及其相鄰鄉郊地區,當中包括六個新發展區,以及擁有七個跨境陸路口岸,發展面積達300平方公里,相等於四個港島區,共可容納約520萬人居住。

這個規模比得上「明日大嶼」的項目,雖然現階段只是願景,但至少需時20年,甚至30年才能完成。

2021年地產界5件大事 移民潮無礙樓價破頂 內房危機今年繼續發酵?
(圖片來源:胡說樓市授權圖片)

然而單是概念,已令新界樓樓悄悄起動,不排除影響發展商日後部署。

以上大事件在2022年仍可能會繼續發酵,尤其是內房危機,讀者在新一年,宜留意後續影響。

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圖片來源:胡說樓市授權圖片