執銀主盤平貨可造按揭嗎?|陳永鍵

執銀主盤平貨可造按揭嗎?|陳永鍵

樓市

大多準業主在買入物業時會承造按揭,主要是由銀行及財務機構,根據法定利率上限向業主提供按揭服務,業主多傾向選擇利率較低的銀行承造按揭。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

然而,部分業主因個人問題不能向銀行承造按揭,以致向利息高昂的財務機構提取按揭貸款。當按揭申請人未能如期供款或出現斷供情況,銀行或財務機構便有權利以法律途徑作出收樓拍賣,在此情況下,該物業便稱為銀主盤。

執銀主盤平貨 能承造按揭嗎|陳永鍵
圖片:unsplash

過去樓價不斷上升,令不少投資者紛紛入市,而持有物業的投資者,或會不斷向銀行或財務機構加按借貸,以增加手上資金。此舉在經濟上行及樓市向好時的確是可行。惟疫情肆虐,各行各業亦難避免停薪、減薪、甚至是裁員;加上近月失業率上升,有業主因失去工作以致無力供款,導致持有的物業淪為銀主盤亦屬最大主因。

另一原因,是近年部分買家向發展商以呼吸plan或以二按形式購入物業,並在加息後因估價下跌而未能轉按回銀行,在難以支付因大額按揭金額而衍生的高昂利息時,就會斷供物業。

當業主出現斷供物業後,銀行或財務機構會向法庭申請收樓令。在法庭判決發出後,銀行或財務機構便有權把物業收回,並在物業市場上,委托地產經紀公開出售物業。

買入時須預留裝修費

此外,銀行或財務機構亦可委托拍賣行,以拍賣形式出售物業。大多數銀主盤可透過網上查閱其單位地址、尺數及預約睇樓安排等資訊,部分銀主盤或會以筍價開售,故有意投資銀主盤者,可參考多家拍賣行的開售樓盤以作比較。

由於銀主盤在收樓以至售出過程上,可能需要花上半年或以上時間,以致銀主盤有機會因丟空多時,導致單位內沒有清理垃圾,而出現衞生環境惡劣的情況;加上部分銀主盤內部環境普遍較為殘舊,亦需要投入額外資金,作適量裝修及翻新才可達致居住水平。

筆者建議,購入銀主盤的投資者,需要把裝修費計入樓價作評估,不應只著重於單位開價較市價偏低的賬面上。

執銀主盤平貨 能承造按揭嗎|陳永鍵圖片:unsplash

按揭申請和新購物業一樣

事實上,在按揭方面,銀主盤並不如大多數人所想的問題多多,又或難以上會。銀主盤一般以買賣合約方式,由銀主及買家簽署買賣協議,實質和新購物業一樣。

買家可持銀主盤的買賣合約向銀行提出按揭申請,然而,估價行的估價或會高於銀主盤的買價,原因是估價行或不清楚此物業屬銀主盤,又或是處理此類按揭的銀行職員經驗尚淺,以致未能和估價行達成協商,並作出最精確估價。

在申請銀主盤按揭時,建議可向銀行職員提及物業屬銀主盤,以便銀行職員能更快地處理按揭申請;再者,銀主盤是不會影響銀行作出按揭批核的決定,故在申請時提及屬銀主盤,是百利而無一害。

即使購入了銀主盤,銀行亦會接受業主作高成數按揭申請,條件是物業需要留作自用,按證公司對銀主盤的批核準則,亦和普遍物業一樣,不會改變按揭批核準則。

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