壓力測試都過唔到可以點買樓?|1% Anthony

壓力測試都過唔到可以點買樓?|1% Anthony

樓市

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讀者馮先生:

你好!最近好想學閣下買樓投資,但可惜本人的工作收入不多,根本就不能通過壓力測試,請問本人有機會可以買到樓嗎?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash、iStock 壓力測試都過唔到可以點買樓?|1% Anthony

身邊很多朋友都遇到這個問題,首期是有的,但收入不足以通過壓力測試,於是申請不到按揭,就買不到樓了。有人或會問,為何收入不足也會有首期呢?其實原因有好多,例如投資炒股賺了一筆,又有父幹、母幹代繳首期等。

目前本港有「林鄭plan」,800萬元以下物業,可以敘造九成按揭,只要有幾十萬元就已經夠首期了,不難吧!問題是如何借到九成按揭呢?即使只是買一個500萬元上車盤,要有月入40,000元才能過關,還要固定收入,談何容易呢?

然而作為投資者,筆者相信,方法總比問題多。筆者提供有兩個方向:提高收入;減低無款。首先,須提高收入。很簡單,一個人月入逾20,000元,無法通過壓力測試;若兩個人月入40,000元,就過關了。

與親友聯名買樓

如何合力呢?當你告訴銀行經理,收入無法通過壓力測試時,對方第一時間就會建議:「搵個擔保人啦!」這是最簡單的方法,只要找一個有貸款能力的親友,幫忙做擔保人就可以。

可能你會說:「雖然是親人,但無端端要人做擔保,不好意思!」可考慮買樓時加入對方個名,亦即是聯名買樓,這是最常見的做法。筆者初初出道的時候,無論是首期及收入均不足夠,經常就跟親友合資。首選當然是家人;其次是一些關係良好、值得信賴的親友。

當然,當中有很多細節需要留意,例如互相的信任固然重要,白紙黑字的協議也是必要的。市場上還有多種合資的方法,莫說新手,很多專業投資者都有用,因為他們已經買樓,沒有人名再買,同樣是以合情、合理、合法方式買樓。

再講減少供款。所謂未能通過到壓力測試,講到底都是收入與供樓之間的比例。如果收入已經增無可增,減少供款也一樣可以過關。如何減少供款呢?多付首期就不用說了,閣下可以揀lump sum比較細的物業,過去十年在「辣招」的刺激下,細價樓大幅跑贏大市,就是這個原因。

又例如在揀樓的時候,必須要知道按揭的玩法,例如盡量拉長年期到30年,令每個月的供款減少。所以樓齡太高、缺陷較多難借到按揭的物業,就算平宜都未必值得追。

還有很多很多方法,例如筆者的團隊,除了買香港樓外,也有買內地樓,月供幾千元,月入10,000元買得到,一樣可以賺錢。又例如工廈活化、舊樓重建項目,筆者和團隊是以商業貸款、發展商的模式供貸,並非屬於按揭,毋須以個人入息計算,回報可能更勝自己買樓投資。單就今年筆者和團隊就已經成功收購四幢舊樓了,筆者相信方法總比問題多。