月入7萬想買大埔900萬3房 如何善用借貸力做選擇?中伏位注意:該區經紀少|諗Sir

樓市

讀者阮先生:你好!本人和未婚妻現居一個市值800萬元大埔兩房單位(本人持有,尚有350萬元未供按揭),未婚妻打算以首置身分,在大埔區(或其他區分)買一層三房供結婚後自住,未婚妻月入55,000元(做會計),本人做公務員,月入70,000元,打算轉按兩房單位,套出130萬元給她作首期,加埋未婚妻有100萬元,首期合共有230萬元。

問過銀行,以未婚妻收入最多可借到500多萬元按揭,請問可以在大埔火車站附近(近家人)買到一層三房嗎?上網睇過大埔的三房單位,好多叫價900萬元以上,如果以本人有按揭在身的情況下去做擔保人,似乎借不到好多,故考慮過將本人現有的兩房物業,轉給未婚妻,從而令本人重獲首置身分去買三房單位,而兩房物業留給家人住。

現時面對的問題是應該如何善用借貸力?以目前的財政狀況,有哪些三房單位選擇?

(圖片來源:政府新聞處)

諗Sir:有按揭在身做擔保有影響

問銀行通常都不會作準,反正銀行講過可以借出500萬元,最終或會批不到,銀行是沒有責任的。

有按揭在身的情況下去做擔保人,總借貸力是會有影響。

大埔墟放盤數量少

筆者比較少介紹大埔區,或者有經紀會問:「點解不睇好大埔?」

其實筆者對大埔居民無心傷害,純以「樓市動能指數」看,近星期大埔有890點都不差,比全港平均602點好些少。

筆者的看法是大埔墟(樓市動能指數的此成分區),覆蓋範圍比其他區大,而放盤數僅100多個。

相比例如「四小龍」,比較細範圍有356個放盤;奧運站也有500個、馬鞍山有千個單位,因此推算在大埔做地產經紀都幾惡做。

因為平均每平方米發行的成交較其他區少,意味經紀要行更遠路、用更多時間才達成一單交易,變相鼓勵做大埔地產經紀的意欲下降。

而該區經紀數目少,對於推介閣下的物業,其呎價會跑贏定輸大巿呢?就留給讀者去思考。

此外,現時的雙邊代理制度,不方便業主提佣去谷單位。筆者遇過不少肯提高佣金的業主,不過,二手樓成交是需要將佣金全部寫在合約上,買家一旦知對家付高佣金,成交或會告吹。

另外,「經紀為何老是賣新盤?」

主因是新盤賺多少佣金並不透明,有機會佣金高過二手樓不少,而且更「易食」。反正就是搵幾個妹妹去拉客入飛,然後到選樓時,搵經理做「刀手」就是了。

閣下會諗買家有回佣,這對於很多易賣的盤是正確的,確實令經紀賺少了。不過其他不太好賣的盤,誠然食水很深,閣下知道的,未必是全盤情況。

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圖片來源:政府新聞處