大灣區置業|內地公寓出蠱惑恰港人?自備「揀樓5式」杜絕不良代理!|Dooby Sir

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身邊有很多朋友問我商業性質公寓可不可以買入來投資?今日就同大家分享下我見解。

首先,同大家先搞清楚「公寓」這個名稱?「公寓」這個名由外國「Apartment」翻譯過來的,在內地「公寓」這個名被廣泛濫用,有可能指「SOHO、酒店服務式公寓、辦公式公寓、或面積較小的住宅公寓等等」。除了後者「住宅公寓」是住宅性質之外,其餘均是商業性質物業。

消費者應從該項目地塊的用途來去了解項目性質,為「住宅公寓」還是「商業公寓」。那麼,究竟在哪里可以了解到?

在筆者上編文章『小心被不良代理混淆視聽 買「商住兩用」要提高警覺』內附有詳細講述;相關性質可以在「商品房預售許可證」或「建設工程規劃許可證」上,都可以了解到相關物業的用途及性質。

(圖片來源:中新社)

另外,根據國家規定「關於加強商業辦公建築規劃的建設管理」文件有規定:商業、辦公建築內部設計不可以類似住宅、別墅等也不可以突顯出能夠居住的設施,例如:天燃氣、床之類。樓盤改名方面亦不可以用含有公寓、家園、花園、等容易誤導消費者以為是住宅的名稱。

但發展商好聰明,正所謂上有政策,下有對策,一般情況下發展商銷售的商業公寓樓盤有時會出現兩個名,一個政府部門備案名稱,另一個是對外宣傳樓盤的名稱。當然,最後如你購買了該物業,通常合約上名稱均顯示的是在政府部門備案的名稱。

接下來,現與大家重點講述內地商業公寓怎樣購買?

投資回報方面,商業公寓的升幅通常比住宅稍為略低;相反,商業公寓的租金回報率要比住宅高。雖是如此,筆者仍然認為,內地真正值得買入投資的商業公寓只有好少數。筆者給5個購買標準供大家參考:

首選一二線地段

位置,最好座落在城市一線區一線位/或者二線區的一線位置,最好要有地鐵/或者鄰近地鐵。

大型商圈配套

周邊配套,有大型商業圈或購物中心、商業街、大型商場。而商場或商業街里面有甚麽商戶是很重要的,能讓你了解到這個商業區的消費力及消費人群。舉例最好有:知名酒樓及餐廳、電影院、溜冰場,兒童遊樂場、圖書館、出名的外國品牌商戶、五星級酒店等等。

(圖片來源:中新社)

大品牌發展商、「靚仔」形象

建築外觀及內部設施,項目的外觀同「內涵」都要「靚仔」,最好大品牌發展商開發,最好曾經有開發商業項目經驗,為什麽呢?因為外觀「靚仔」對進駐商戶來講,會間接影響他們的形象,可以講是一種無形的資產,對某些商戶來講,租金貴小小不是大問題。最好這個商業公寓項目附帶有另一棟甲級寫字樓或鄰近有甲級寫字樓最好,可以為該商業公寓帶來光環。

再舉幾個例子,內部大堂,因為現在講的是“商業公寓”當然要有個類似酒店豪華特式大堂,營造出高級感。然後就是LIFT的分流等等. 但是有很多沒有經驗的發展商就會忽略這點。還有一樣更重要,就是有一個好的物業管理公司,這比住宅的物業服務要求更高,因為會幫你維持物業升值同確保租金回報。

建議選擇較細面積

為什麽要選擇較細?比如說 30平米與50平米相比, 在入手時,50平米意味著比30平米投資金額增加。從租金回報率計,面積細比面積大租金雖稍有略差,但面積細另一方面較面積大易出租;而且入手面積細門檻低,下家容易接貨!易轉手!所以建議選擇較細面積。

 筆者建議,如果內地公寓不能滿足上述任何一個標準,大家買入之前真的要停一停,想一想。
筆者建議,如果內地公寓不能滿足上述任何一個標準,大家買入之前真的要停一停,想一想。(圖片來源:Dobby Sir授權圖片)

旅遊項目保障人流

旅遊項目商業公寓,需要具備春夏秋冬四季的活動設施。如未能符合有4季設施,最少都要有冬夏兩季,原因是保障人流,資金流才可以維持旅遊項目營運及你每月每年租金收入保證。

以上5標準都符合,當然是最好的選擇;如能滿足三四個也都不錯了;但如果一個都不能滿足,建議大家買入之前真的要停一停,想一想。

欲想了解更多內地物業購買資訊或政策解讀請繼續留意筆者的專欄;如有購買內地物業上的問題歡迎各位讀者留言或E-MAIL到筆者電郵地址:[email protected]

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圖片來源:Dobby Sir授權圖片、中新社