「大灣區達人」看好當地樓市  4大投資深廣物業貼士

「大灣區達人」看好當地樓市 4大投資深廣物業貼士

大灣區這個名字,近年來不論在政界還是商界,都不時成為焦點,不少港人更關心當地樓市是否能帶來發達尋金的機會。今期就請來人稱「大灣區達人」的前海港駿達深圳商業服務有限公司董事余日峰(Rocky),談談大灣區的投資機遇。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

余日峰在2003年「沙士」期間,開始在內地創業,並不斷尋找生意機會。

從2003到2016年,一直嘗試不同行業,曾在深圳東門茂業百貨開過服裝店,亦涉足過網上貿易等範疇。
走進大灣區轉眼已15個年頭的他,已在大灣區置業。

訪問當日,筆者未開始問第一個問題,Rocky已主動分享在大灣區工作營商的點滴,令人覺得 Rocky是一個不折不扣的大灣區人,流著大灣區的血。

大灣區達人 樓市 投資 深廣物業
【大灣區】圖片:新傳媒資料庫

 

不過,Rocky自己的創業路,一路走來,也曾處處碰壁,並不容易。

所以,他很想用自己的經驗、所見所知,跟有意走進大灣區探索的創業者分享。

過去十年,他實地考察過逾1,000間珠三角工廠,並同時審閱過這些工廠的真實財務資料,並了解到其經營遇到的難題和機會。

大灣區達人 樓市 投資 深廣物業
【大灣區】圖片:中新社

跟國策捕捉前海商機

Rocky總結認為,一般香港企業是太謹慎、太猶豫,錯過過去十年內地金融和互聯網發展的商機。

2014年,眼見內地貸款市場在快速發展;加上當年前海自貿區掛牌,有一個內保外貸通道,故 Rocky特意去考察。

之後他發現,前海有關公司成立政策、行政架構,都非常獨特;另外所提供的稅務優惠,也是很有利港商,惟這些獨特優惠,一般港企並不明白。

他當時意識到這是一個很大的商機,綜合十多年的經驗,Rocky決定「跟國策」,註冊成立前海港駿達深圳商業服務有限公司,全力協助港商進入前海市場。

當時公司進駐深圳福田區甲級寫字樓,租用16,000平方呎樓層作商務中心,每月要負擔數10萬元人民幣租金。

而且寫字樓每年都加租數個百分點;加上前海亦有新的商務中心,團隊聘請逾十個人,生意的成本絕對不少。

事實上,公司成立到今,已協助過逾200家港企於內地成立自貿區公司,包括前海、橫琴及南沙等地,並成功融資。

過去兩年,他的團隊舉辦過五個前海考察團及20場有關港商如何在前海落地的講座,盼望將自己多年來所經驗、所歸納的心得及所建立的網絡,跟創業者們分享,早前更將這些內容結集成書出版。

原本專職解答港人北上創業疑問,但近年Rocky答得最多的問題,卻反而是「大灣區哪個地區的樓最值得買?哪個地區的樓價升得最快?」令Rocky在無心插柳之下,和大灣區房地產市場聯繫在一起,更被封為「大灣區達人」。

就連本地龍地地產代理行之一的美聯物業,早前都邀請Rocky出席公司月會,向地產代理講解大灣區的形勢。

大灣區達人 樓市 投資 深廣物業
【大灣區】圖片:中新社

掟飛鏢買都有勝算

但Rocky坦言,其實自己不喜歡教人買樓,亦不希望被人標籤為靠大灣區地產搵食的人,無奈十多年在大灣區的所見所聞,已成為他本人最值錢的資產,無可避免會成為被詢問的對象。

Rocky直言看好大灣區樓市,並指如果說香港樓十年可以升值一倍,好多人都會存疑,但大灣區就一定可以。
「就算掟飛鏢到大灣區的地圖上,插中的地方十年後樓價都差不多肯定升,分別只會是升十倍、五倍、兩倍或者一倍。」

Rocky分析指,要推算一個地方的物業升值潛力,是看兩大因素。第一,是經濟增長升幅;第二就是看人口的增長幅度。

他以深圳為例,平均每年經濟增長升幅為8%至10%,香港一般只是2%至3%;深圳平均每年人口增長都有幾十萬人,對住屋的需求自然就會增加,樓價向好是非常合理。

至於鄰近的廣州,發展更加成熟,所以他一般都建議在大灣區置業時,以深圳和廣州作優先考慮。

同時,由於內地公寓式住宅的產權年期一般只有40年,比商品房短30年,所以投資時要注意,可以的話盡量買商品房。
「所謂產權年期,是指土地使用年期,由於土地屬國家擁有,把土地租讓出來起樓,因此有使用期限。」

大灣區達人 樓市 投資 深廣物業
【大灣區】圖片:新傳媒資料庫

幫襯大發展商較穩陣

不過,當被問到哪一個地段最好,Rocky表明不會特別推介,但會建議以預算行先,因為有人預算是幾十萬元;亦有人預算是「億億聲」。

Rocky又表示,無論如何,大發展商因為要長期經營品牌,可以完成到交付物業的能力自然較高,購買其樓盤較穩陣。

相反,如果投資一些二、三線或者是地區小發展商所建樓盤,風險自然就比較高。

大灣區達人 樓市 投資 深廣物業
【大灣區】圖片:新傳媒資料庫

當然,「最好的地方都會有公司破產,最旺的地方都一樣有樓會不升值」,Rocky認為,買樓就如同入股一個地方,只要相信該地方經濟有增長,屆時就可以享受到分紅,即是升值。

Rocky亦相信,中央由始至終都不是想打壓樓市,只是希望樓市有秩序地慢慢升上去,不希望只是靠地產撐起經濟,而忽略了其他實業發展。

余日峰 投資大灣區物業小貼士

(1)選擇大品牌發展商;

(2)參考地區的GDP升幅;
(3)參考地區的人口增長幅度;
(4)盡量購買產權年期70年的商品房。

政商界全情投入 大灣區發展踏上新階段

大灣區全名粵港澳大灣區,範圍包括香港、澳門兩個特別行政區,和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九市。

大灣區達人 樓市 投資 深廣物業
【大灣區】圖片:新傳媒資料庫

行政長官林鄭月娥在2018年10月發表的第二份《施政報告》中宣布,成立高層次的「粵港澳大灣區建設督導委員會」,由她出任主席,成員包括所有司局長,全面統籌香港參與大灣區建設事宜。

政制及內地事務局亦將設立粵港澳大灣區發展辦公室,並委任粵港澳大灣區發展專員落實有關工作,可見政府對大灣區的重視。

此外,林鄭月娥更曾在一個公開場合表示,大灣區可提供廣闊腹地,建議港人在大灣區置業;並表示粵港澳大灣區發展規劃,料2019年初正式出台,可見大灣區的建設,會在明年進入新的階段。

 

大灣區達人 樓市 投資 深廣物業
【大灣區】圖片:新傳媒資料庫

中原推大灣區樓市指數

基於市場關注大灣區發展,不少地產代理亦打正旗號,推銷區內各類樓花、樓盤。

本地大型代理行中原地產更率先編訂「中原大灣區指數」,以反映大灣區內11個城市的住宅樓市走勢,並在每月的15日發布。

指數以2017年7月為基數期,基數為100點,以各城市的一手及二手住宅交易價格為核心數據,其中香港及澳門以二手成交作統計,並以各城市的年度GDP為權重構建。

11月大灣區指數報110.94點,較去年7月基數期錄得10.9%升幅;期內各指數中,除珠海指數下跌外,其餘均較2017年7月錄得升幅,介乎2.1%至28.6%不等。

延伸閱讀:

渣打2019年投資展望 環球經濟衰退機會30%

渣打 香港財富 2019年 投資 環球經濟 增長 放緩 中美貿易戰 美股 美元