聯名物業如何透過按揭 甩名後回復首置身分|陳永鍵

聯名物業如何透過按揭 甩名後回復首置身分|陳永鍵

不少夫妻在結婚前,會優先考慮置業問題,故大多情況也會在購入物業時,以夫妻或未婚夫妻身分聯名購入物業,原因也是擔心如日後感情出現問題時,不用為共同儲蓄購入的物業而爭拗。然而大多也沒考慮日後欲購買另一物業時,雙方在按揭成數及印花稅亦會有所影響。

撰文:陳永鍵| 圖片:Unsplash

夫妻持有聯名物業,是可以透過私人買賣形式轉讓物業,由聯名業主轉為單名持有物業,而業主亦會透過轉讓物業時,同步套取資金。假設夫妻共同持有物業為400萬元,由聯名物業轉讓給太太單名持有,只需以400萬元的一半價值,即200萬元計算印花稅

換句話說,印花稅只需要支付100元,便可讓先生回復首置身分。及後其丈夫便可利用首置身分,購入新物業並申請高成數按揭。而透過私人轉讓,業主亦可因應情況,向銀行提出估價需要。

夫婦持有聯名物業 如何透過按揭再買樓 甩名後可回復首置身分?|陳永鍵
甩名後,丈夫便可利用首置身分,購入新物業並申請高成數按揭。圖片:Unsplash

按揭需要向銀行查詢估價

如想盡量以低印花稅轉讓物業,可先向銀行查詢該物業最低估價。低估價意思是指,估價行會以近期物業的低價格作參考並作出估值,一般亦會比市價低10%至15%,而小部分銀行可接受最低估價的80%價值作成交金額。

假設銀行對該物業的正常估值為500萬元,估價行一般可把估價拉低至約450萬元,並以450萬元的80%作買價,即360萬元轉讓物業。只需以360萬元的一半,即180萬元計算印花稅,即只需支付印花稅100元。

其缺點是按揭金額會以買價或估價的低者作準,即按揭金額亦相對調低。如欲套現最多資金用以日後再買樓,大多情況也會告知銀行以最高估價申請按揭,最高估價意味著會比市價高10%。

假設物業為500萬元並申請六成按揭,原本僅可敘造按揭金額300萬元;假如拉高物業估價後,即550萬元的估價申請六成按揭,按揭金額可提高至330萬元,相比原本估價的按揭金額,足足多了30萬元。

甩名後回復首置身分

甩名後,大多也會部署購入另一物業,而當聯名物業轉讓給太太單名持有後,其丈夫便回復了首置身分。丈夫日後在購入800萬元內物業,可透過按證公司申請高成數按揭,即最高可承造九成按揭。

如買價為800萬元,首期需預留80萬元,計及3.75%印花稅、律師費及雜費等支出,建議預留150萬元作首期會相對穩陣。懂得利用按揭財技,在累積財富後,便可輪迴甩名並套取現金需要,以一個物業分拆為兩個物業。這亦是大多數物業投資者,在置富道路上的其中一環。

夫婦持有聯名物業 如何透過按揭再買樓 甩名後可回復首置身分?|陳永鍵
懂得利用按揭財技,在累積財富後,便可輪迴甩名並套取現金需要,以一個物業分拆為兩個物業。圖片:Unsplash

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