夫婦月入6萬元!部署十年退休!自住樓+收租物業+債基攻略|諗sir

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夫婦月入6萬元!部署十年退休!做了94萬元債基投資,每月收息8,000元。目標希望10年內持兩個或以上物業退休,子女升學英、美、加。想要達成財務目標, 請教諗Sir下步如何走。

撰文:諗sir︳圖片:新傳媒資料室、中新社

諗sir:
本人月入28,000元,太太月入32,000元,育有一兒現五歲,夫婦同為40歲出頭。現居三房單位現價830萬元,尚欠150萬元按揭,每月可儲10,000元左右。夫婦有現金50萬元,股票投資不佳,輸剩30萬元。本人已上閣下收息課程,做了94萬元債基投資,每月收息8,000元。目標希望10年內持兩個或以上物業退休,子女升學英、美、加。要達成財務目標, 請問下步如何走? 前路難見光明,希望指點一下。
讀者楊先生

94萬元債基投資 月收息8,000元

讀者已試債基收息,看到穩定派息月月有收入之重要性;下一步必要擴大資產,利用買樓槓桿去有序地擴大資深規模,以及找到租客以幫助加快儲蓄進度,這樣財富才能不斷上升,令晚年生活安穩。

現在時勢,辛苦月月儲10,000至20,000元,是追不上資產膨漲速度,抱怨人工追不上樓價是沒有用,打從2008年各國政府爭相「印銀紙」解財困一刻,就注定硬資產價值要倍升。

對抗銀紙貶值唯有買樓

當然,資產價格會中期調整,絕不是只升不跌,不過平民能應對政府「印銀紙」變相偷走勞動成果,就只有買樓一途。為甚麼只有買樓一途?因樓是可按八至九成,借貸息率只2至3厘年息(或許未來幾年更低),更可攤30年還。試問在香港,除住宅外,有甚麼投資物能有此特性?

車位除非連住宅買;否則,只可按五成、股票只藍籌可押息率較高,銀行按股票按得少、債券就只六成左右;工廈只五成。當然,現金達1,000萬元或之上,就有第二條路。拆出當中的600萬元來買入四條直債,長建、保誠、渣打、恒大各有特性,混合後年息約派7厘。其中渣打有派年息7厘的,至於恒大近年高息,與長建的保守性拉平。那600萬元收7厘,平均一年收42萬元,即月月都有35,000元現金流,當然就可不用靠樓了。

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對於讀者,上述只屬題外話。讀者勝在買樓早,三房升值至830萬元,筆者建議將樓賣走,套680萬元(830—150)作首期,夫婦每人買一樓收租。自住樓可單名買回同區三房,付160萬元首期,借640萬元(800—160)。至於夫婦另一人買600萬元收租樓,用300萬元首期五成上會,那該房就可正名出租,租金收入之70%可作核實收入,為買樓提供借貸力。

  • 買兩間樓共借940萬元(640+300),夫婦借貸力用2.59法則*,借盡約為780萬元〔(28,000+32,000)÷10,000×50%×2.59〕。
  • 如先買收租樓後買三房,假設月租15,000元下,借貸力將提升至約910萬元〔(28,000+32,000+ 15,000×0.7)÷10,000×50%×2.59〕,意味只要三房肯買細些少,兩公婆是有能力買的。
  • 何況買了兩間樓後,賣樓套現所得還剩220萬元(680—300—160);加上手上現金、股票及債基,合共近400萬元(220+50+30+94),可用來加碼買債基至200萬元,令月入16,000元幫補供樓支出。

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