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居屋2022「頭籌」買家終極抉擇:H按、P按交叉點|黃詠欣

樓市

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新一期居屋攪珠結果出爐,抽得「頭籌」大機會揀樓的話,要留意這一期居屋按揭,選擇或會較往年多。過去資助房屋按揭,一般只可以選擇「最優惠貸款利率按揭」(P 按),現時普遍銀行P按息率為2.5厘,較用「H按」的約1.68厘為高。

居屋H按:進可攻,退可守

不過,根據房委會於4月發布的議事備忘錄文件,房委會考慮把貸款保證涵蓋至「同業拆息計劃」(H按),或會於今年11月推行。對於一批新居屋買家來說是否「佳音」? 而現時用P按的居屋業主,能否轉按轉用H按計劃?

其實,現時多數銀行的H按計劃,鎖息上限等同P按息率,因此新居屋買家而言,選用H按是「進可攻,退可守」的選項。

不過,美國連番加息後,香港一個月拆息未來極大可能會抽高,即使香港銀行不上調按息,到11月時,H按實際按揭或已貼近鎖息上限(現時普遍為2.5厘),即等同P按的息率。

到時選用H按,未必較選用P按節省太多利息。舉例,若H按實際按息為1.68厘,以每一百萬貸款額計,每月供款約4,085元,較用P按每月供款約4,486元,少約400元。

但如若拆息再升,假設H按息升至2厘,每月供款便只差200多元。如拆息升至H按鎖息上限2.5厘時,選用H按與P按便沒有差距。

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(圖片來源:房委會)
貸款額100萬元 P按2.5厘 H按 (H+1.3%)
實際按息1.68%*
假設一個月拆息
升至0.7% =
實際按息 2
每月供款 4,486.2元 4,084.5元
(- 401.7元, -8.95%
4,238.5元
(- 247.7元, -5.52%)
年期 25年
*以上H為一個月銀行同業拆息,2022年6月14日為0.38232%。

居屋轉按慳息可行性

至於轉按慳息又是否可行呢?現時未補地價的資助房屋,要轉按首先是要經過房委會批准才行,而不論是否成功申請,也要付近2,000元的行政費。

如未來想轉用H按慳息,還款期只限25年內之餘下年期,不能拉長年期,而按過往經驗,由於要取得房委會轉按同意書,申請時間會較私樓轉按長,曾有個案要用近6個月時間才成功轉按。

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(圖片來源:房委會)

同時,未補價資助房屋按揭,不如私樓般,可靈活地利用轉按套現。如要申請「免補」加按套現,房委會會要求業主解釋為何要加按,一般要有特殊原因才大機會獲批,例如籌集醫藥費或殮葬費,又或是孩子出國讀書、財務欠債等,不過這類特殊原因批出的免補加按,由於銀行會批出的息率一般會較私樓套現為高,或難以批出最優惠的H+1.3%。

根據房委會統計顯示,現時資助房屋按揭有約78,800宗,未償還金額970億元。即平均按揭金額約為123萬,不套現的情況下轉按,可賺的現金回贈金額不算吸引,一旦拆息再升,慳息效果也有限,於可能快將加息的背景下,相信對一群未補居屋業主來說轉按誘因不大。

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圖片來源:房委會、中新社