工商舖「撤辣」間接對住宅樓市有沽壓刺激作用

工商舖「撤辣」間接對住宅樓市有沽壓刺激作用

新型肺炎疫情再次惡化,零售業重創,特首林鄭月娥早前在新一份《施政報告》中表示,11月26日起將撤銷非住宅物業雙倍印花稅(DSD),即是撤銷工商舖「辣招」,不過未就住宅市場「撤辣」著墨。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

林鄭月娥表示,由於受經濟下行及疫情不明朗等因素影響,過去一段時間非住宅物業的售價及需求均已顯著回落。

政府認為現時是適當時候撤銷非住宅物業雙倍印花稅,為使有需要的業主即時受惠,故行使法定權力,以公共收入保障令讓撤銷非住宅物業雙倍印花稅。即是買家只需繳付最高4.25%印花稅,回到2013年水平。有業界人士指,雖然沒有直接幫助到住宅樓市,但間接幫助也不少。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為,今年疫情橫掃全港經濟,許多企業經營得相當吃力,但礙於辣招太辣,出售住宅及非住宅物業皆困難,因為稅率金額太大,扣除稅金後賣樓所得不多。

他續指,現在於非住宅物業減辣,有物業資產在手的企業,可以出售非住宅物業自救,表面上雖則對住宅樓無直接幫助,但也有間接幫助。

因為住宅樓價不及非住宅那麼低殘,如果兩種物業皆在手,企業會沽出樓價比較容易套現的住宅,令住宅樓價存在沽售壓力。

車位剛性需求強勁

普縉集團執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,在目前經濟環境下,雖能刺激工廈、辦公室、商舖物業的部分成交量,但相信成交價格難有上升空間。

不過,就車位而言,由於剛性需求強勁,近年情況反映即使市況下行,業主仍傾向繼續持有車位物業,故相信上述措施可能會進一步提升車位的投資吸引力。

商家資金調動更靈活

理想集團行政總裁鄧健明指,政府宣布撤走雙倍印花稅,可推動市場,讓商家在資金調動上較靈活。工商舖是投資者主導,自用較少,減辣料可帶動成交。

事實上,根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,11月截至24日,商舖註冊暫錄86宗,較10月同期減少23.2%;金額約12.18億元,按月同期大跌50.5%。

該行分析指,本港疫情惡化,確診數字急升,社交距離措施再度收緊,食肆及零售商戶生意受影響下,對舖位市場利淡。另反映價格走勢的「美聯旺舖四核心區一線街售價指數」10月報166.6點,按月下跌1.6%,連跌17個月,較去年高位累跌33.1%。

在政府撤銷實施多年的非住宅雙倍印花稅,舖位及商廈市場即時出現反價以及高價成交情況。盛滙商舖基金創辦人李根興表示,有關措施變相令工商舖物業價格上升4.25%,基金現時放售中的15個街舖,將「全面企硬、不減價」。

另市場消息透露,荃灣鱟地坊80至84號一個連約地舖,建築面積約176平方呎,原先意向售價約800萬元,日前已即時提價至900萬元,反價100萬元。

利嘉閣工商舖高級營業董事朱亮恒表示,由豐展資產發展的觀塘駿業街46號工廈新錄成交,該工廈15樓全層及16樓全層連天台,當中頂層連天台屬於項目特色樓層,總面積約10,821平方呎,成交價為1.16億元,創該項目成交價新高。

政府將撤銷工商舖「辣招」 對住宅樓市將有何幫助? 淺談非住宅項目減辣刺激作用
觀塘駿業街46號工廈的頂層連天台特色樓層,成交價1.16億元,創該項目成交價新高。

起動九龍東成催化劑

豐展資產董事兼創辦人吳建韶表示,施政報告除落實工商減辣外,亦明確推動「起動九龍東」,將觀塘、九龍灣及啟德一帶建設為本港第二個核心商業區。市場對此反應強烈,其中8樓全層獲用家以6,500萬元承接,總面積約為6,219平方呎,平均呎價約10,500元。

另外,施政報告亦強調加快活化老舊的工業區,當中提到為加快有關工作,發展局會推行一項「標準金額」徵收補價的先導計劃,發展局正聯同地政總署制定新計劃的詳情,目標是於2021年年初推出。

事實上,正因為活化工廈概念,市場一直有不少投資者捧場,而且不少是名人業主。土地註冊處資料顯示,柴灣工業城1座4樓4個相連單位,於11月17日合共以2,750萬元成交。

上述單位買家以多家公司名義登記,註冊董事為張敬軒,與本港著名歌手名字相同,以總樓面5,323平方呎計,平均呎價約5,166元,該批單位由同一名原業主持有,持貨約10年帳面賺約1,660萬元,期間升值約1.5倍。

香港測量師學會指,學會歡迎政府採納本會早前提出引入標準補地價之建議,推行「標準金額」徵收補價的先導計劃,以取代現行評估機制,令補地價金額的釐定更透明及制度化,期望政府能就計劃提出更具體細節,讓更多舊工廈受惠。另該會樂見政府對建築、土地發展及房屋政策供應的關注,對施政報告大方向表示支持。

政府將撤銷工商舖「辣招」 對住宅樓市將有何幫助? 淺談非住宅項目減辣刺激作用
發展局會推行一項「標準金額」徵收補價的先導計劃,市場再次炒作活化工廈概念。

住宅減辣願望落空

另一方面,市場對特首林鄭月娥早前在新一份《施政報告》在住宅物業市場也減辣的憧憬願望落空。財政司司長陳茂波日前在網誌表示,即使香港經濟持續五季負增長,在目前經濟環境,撤銷非住宅物業雙倍印花稅不易令非住宅物業回復炒風,所以是「撤辣」的合適時機。

不過,期內住宅樓價累計回落不足3%,數據及走勢顯示現階段不具備住宅物業市場「撤辣」空間。

他重申,評估住宅物業市場「撤辣」時會考慮四項因素:

  1. 一是樓價下跌的幅度與速度,包括同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化;
  2. 二是成交量,包括一手樓及二手樓市的銷情;
  3. 三是未來住宅樓宇的供應量,當中包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量,以及短中期的潛在供應量;
  4. 四是整體經濟情况與展望,除了本港經濟及就業情况、利率走勢及市場資金量,亦需注意外圍經濟環境。

運輸及房屋局局長陳帆亦指,過去一年港人供樓負擔壓力仍然上升,現階段無計劃調整任何投資、炒賣的需求管理措施。建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓指出,本港的住宅樓價和租金,較去年高位平均跌幅仍不足一成,與大部分市民的負擔能力依然嚴重脫節。

此外,港府各項覓地建屋計劃進度緩慢、全球維持超低息環境等因素,當局暫不考慮為住宅物業全面撤辣也屬合理。華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興日前出席集團成立60周年活動時表示,希望可檢討住宅辣招,適時調整能讓市場更平穩發展。

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住宅樓價四平八穩

中洲置業行政總裁陳志興建議,特區政府可循序漸進調減額外印花稅(SSD)的三年禁售期,透過逐步減辣,以釋放二手樓盤供應量,從而帶動整體換樓鏈。

同時,他建議首置人士承做九成按保的樓價上限,亦可考慮由現時800萬元,調升到1,000萬元;至於承造八成按保的樓價上限,則可考慮由現時1,000萬元,調升到1,200萬元。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱,未有對私宅市場減辣相信主因是目前樓價仍然偏高及表現平穩。在多重打擊下亦未見樓市明顯下跌,因此當局暫未有撤辣或減辣空間,倘若疫情進一步惡化而拖累經濟,以及最終令住宅樓價出現顯著跌勢,估計當局便會出招為住宅市場減辣。

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