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    恒大債務爆煲隨時上演「雷曼2.0」 錄音揭小業主死線前上會失敗|胡說樓市

    恒大債務爆煲隨時上演「雷曼2.0」 錄音揭小業主死線前上會失敗|胡說樓市

    內房龍頭中國恒大(03333)財困事件繼續發酵,而且受牽連人士不斷擴大,除了恒大股東、債券持有人、借貸銀行、理財產品投資者外,就連購買恒大本港樓盤而又未上會的小業主都可能成為被波及的一群。恒大一直以高負債聞名,多年來集團不時傳出財困,今次恒大財困為何會震動市場?下文為讀者逐一梳理。

    撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市

    恒大是內地銷售量最高的發展商之一,集團陷入財困,內地多地樓盤停工,不少內地業主及財務產品投資者四出維權請願。

    除了內地業主外,購買恒大本港新盤的香港小業主亦可能成受影響。

    本頻道《胡•說樓市》早前亦有報道,恒大於掃管笏新盤恒大•珺瓏灣不少業主在上會死線前,仍未能成功承造按揭的實況。

    本港恒大物業 或面臨撻訂潮

    據不少業主反映,購入單位時深信發展商旗下財務公司「創盈」,願意承包高成數按揭的承諾,惟最終卻要求買家在簽署保密協議下,轉至銀行或另一間財務公司「歐力士」上會。

    根據業主提供的錄音檔案,創盈建議買家先找銀行上會,若銀行不願意批出按揭,就轉到另一間財務公司歐力士上會。

    無論轉至銀行、歐力士,恒大都會提供不同程度的補償方案,包括豁免期間的罰息、爭取豁免律師費開支等。

    可是,隨後有大型銀行表明,拒絕受理恒大集團樓盤的樓花按揭,令一眾仍未能成功上會的業主更慌忙。

    直至最近筆者收到消息,有業主被銀行及歐力士批拒貸款,面對著上會死線下週四(9月30日)逼近,未上會的業主或面臨殺訂,進退失據。

    其實除了掃管笏新盤外,恒大於長沙灣新盤恒大•睿峰,其關鍵日期為10月31日。

    市場擔心該盤會否出現與恒大.珺瓏灣業主未能上會的類近情況,從而令項目或要延遲關鍵日期,甚至有機會掀另一波撻訂潮。

    掃管笏新盤恒大•珺瓏灣不少業主在上會死線前,仍未能成功承造按揭。(圖片來源:胡說樓市)
    掃管笏新盤恒大•珺瓏灣不少業主在上會死線前,仍未能成功承造按揭。(圖片來源:胡說樓市)

    「三條紅線」成致命打擊

    恒大的核心業務為房地產開發,亦涉足新能源汽車、旅遊、足球、金融、健康養老等多項業務。

    集團以往靠舉債快速擴張,透過快速去貨令資金回籠,並且不斷用新債還舊債的方式獲取資金,加以發展。

    2017年是恒大最輝煌的一年,集團「荷包滿滿」,恒大主席許家印,更登上福布斯中國富豪榜榜首。

    恒大於該年加大槓桿,大肆擴張,此後每年支出的利息就超過了1,000億元,亦為恒大埋下債務計時炸彈。

    往後幾年,國家開始新一輪樓市調控;加上2019年恒大回歸A股失敗、新冠肺炎疫情爆發令不少人失業,降低人們買樓意欲。這些因素令恒大慢慢走上衰敗的道路。

    在眾多因素中,對恒大構成最致命的打擊,莫過於中央收緊房企融資,推出的「三條紅線」政策。

    所謂的「三條紅線」,意思是剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比率小於1倍。

    用這三個指標衡量企業,以紅、橙、黃、綠來劃分,最危險級別為紅色。紅色級別即公司超出了三線紅線,有息負債規模以2019年6月底為上限,不得再增加。

    恒大屬少數「三條紅線」全踩的內房,融資能力也因此受限。直至今年6月底,恒大才將其淨負債率降至100%以下,滿足監管機構的中其中一項要求,不過已為時恨晚。

    評級機構連環降級 違約風險大增

    恒大債務問題持續發酵,國際及中資評級機構自今年6月起將恒大連還降級;評級機構穆迪、惠譽亦自6月以來,三度下調恒大的評級,內地評級機構中誠信國際也不例外。

    事實上,早於今年6月時,已傳出恒大旗下項目商票未能及時兑付的負面消息;至7月份,市場再爆出恒大旗下公司拖欠內地上市的淮北礦業下屬工程公司工程款逾4億元人民幣,其發出的商票業承兌匯票部分逾期無法兌付,並以「沒錢為由拒絕支付」。

    到8月份,情況進一步惡化,有建築商稱遭拖欠工程款項,令恒大旗下項目被逼停工。

    位於長沙灣的恒大•睿峰仍在興建中,預計關鍵日期為10月31日。(圖片來源:胡說樓市)
    位於長沙灣的恒大•睿峰仍在興建中,預計關鍵日期為10月31日。(圖片來源:胡說樓市)

    400億人幣理財產品逾期兌付

    除了拖欠供應商款項,恒大旗下子公司恒大財富的理財產品也出現逾期兌付問題。

    根據統計,內地逾70,000市民購買有關理財產品,當中包括恒大集團員工,其中有近400億元人民幣的理財產品已經到期,觸發逾百名投資者一度包圍恒大在廣東深圳的總部大樓,有人聲稱購買了恒大的投資產品,要求贖回。

    事件更觸動高層神經,即使面對財困,許家印此前仍揚言會確保所有到期「恒大財富」理財產品盡早全部兌付,一分錢都不能少,聲稱自己可以一無所有,但恒大財富的投資者不能一無所有。

    據內媒報道,恒大財富已啟動用實物資產兌付的工作,即用恒大的「磚頭」來兌付到期的投資理財產品。

    據悉,為使投資者放棄現金兌付方案,恒大大幅提高物業出售折扣力度,令旗下住宅、公寓及寫字樓、商舖及車位的價格折扣,分別達28%、46%及52%。

    壞消息不斷,恒大股債雙雙被投資者拋售,市場愈來愈擔心恒大債務危機,會成為中國版的雷曼事件。

    恒大境內外債券價格均急跌,境內債一再跌停;另外大部分美元債也跌至違約債水平。野村分析員此前作情境預測,料在基本環境下,恒大美元債的投資者僅拿回25%的本金。

    股價不斷尋底

    另一邊廂,恒大股價也不斷尋底。恒大跌穿2009年3.5元上市價後,仍未止瀉,現時僅2元多水平,其市值同樣也創下自上市以來最低紀錄;拖累同系的恒大物業(06666)及恒大汽車(00708)股價齊挫。

    恒大債務問題接二連三引爆,有傳部分內銀已就恒大倒閉作準備,恒大集團的部分主要往來銀行,已經為恒大的財務危機作好準備。

    不過,亦有大行相信,恒大危機成為中國雷曼的機會仍不大。

    花旗預料,北京將採取行動防止事情惡化,但部分銀行可能會成為犧牲品;巴克萊則預料,恒大可能違約,但距離成為中國雷曼仍遠。

    牛津經濟研究院則預料,政府會介入並引導公司的債務重整,以避免債務回收工作的無序開展、減少系統性風險並控制對經濟的影響。

    恒大的前路未明,市場仍需拭目以待;但即使恒大今次能逃過倒閉的命運,其於全國目前有大約800個建築項目還沒完工,估計受影響的項目買家達120萬人。

    經此恒大財務風暴後,投資者入市前切記好好衡量自身的財務能力,以及發展商的財務狀況,量力而為,因為世上並沒有必然的「包底」方案。