人夫求生記|打工夫妻僅揸80萬現金 36歲如何改寫下半生?|諗sir

人夫求生記|打工夫妻僅揸80萬現金 36歲如何改寫下半生?|諗sir

樓市

讀者張先生:本人36歲,月入27,000元,無物業在手,現在和太太、兩個小朋友(三歲和六歲)及父母一起住。夫婦加埋只有80萬元現金,母親可做擔保,月入10,000元,沒有物業在手上。太太36歲,月入26,000元,有一間長沙灣單幢物業,市值480萬元,欠銀行310萬元。

自己知道手上資金有限,如不趁早買物業,日後將會更難「上車」,現想請問:(一)因資金和入息有限,應買哪類型物業作投資收租用途?(二)太太物業也很難有升值空間,是否應該套現,將資產倍增,用兩個名買較高質素物業?

撰文:諗sir| 圖片:iStock、unsplash

(圖片來源:iStock)
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讀者才36歲,人生上半場都未完,還有時間改寫人生。

父母已過60歲,好難再擔保你,一般借貸力在45歲打後已見頂。

不鼓勵買一房單位

至於一房單位確實不太鼓勵人買,住一房的人,大部分不介意搬入三房;然而住兩房和三房者,就好介意搬回一房單位。

所以一房單位客路少,租客亦很有機會,因改善居住環境而和業主斷租,變相物業增加了空租期,何必呢?

因此讀者打算賣走現居,轉買兩個高質素物業,筆者不認為高質素物業要新或靚。總之是好租及有短空租期,就已解決租管問題之一半。

講開租務管理問題,大致可分為下列五類:(一)租客玩失蹤;(二)租客時常要修理傢具電器;(三)租客因不同原因,提出今個月要交少些租金;(四)租客影響附近鄰居;(五)業主有急事(例如收到政府order)時,租客不讓業主入屋。

對應以上五個問題,其中租客時常要修理傢具電器,業主可以先令租客明白,租約上寫明的電器和傢具,是屬於業主的。若不事先問業主維修價錢或求其修理好,責任不在業主一方。

(圖片來源:iStock)
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業主租客以和為貴

業主可以格價後,才為租客修理電器和傢具也可以,而業主和租客的關係,絕對以和為貴。

法庭上已有案例,提到報價單是不屬於有用的扣租證據,必須要提供收據。所以亂報價而修理好,再扣租金,又或根本無專業師傅在場,又是另一罪證。

至於在收租過程中,無論租客或業主受不明人士滋擾,筆者鼓勵就算身體無傷都要去備案。

已簽租約,簽之前業主口頭答應會維修好出水微弱之水喉,簽約後或會無影。

那只好說,口講無憑,最重要是用筆寫低,因為單位內水喉,一日仍有水出,或冷氣機仍有風出,就會有爭論。

加上,法官是不會自行判斷水喉水出得猛不猛,法官會叫你搵專家證人作證。

讀者是人工不多,利用買樓是最易去槓大資產規模,因有租客幫業主供樓。

而買車位、股票、期權也沒有太大的槓桿,而僅打工和借錢是注定行不通。所以窮人更要買樓。

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