【投資舊樓常見問題篇】舊樓投資預算 博收購重建非純靠彩數

【投資舊樓常見問題篇】舊樓投資預算 博收購重建非純靠彩數

講到舊樓收購重建,最多人問的幾個問題,分別是舊樓投資要多少錢?舊樓那麼舊,購買前可以睇樓嗎?私人與政府收購價的分別? 投資舊樓要多少銀碼當然要視乎尺數、樓層、地點。但筆者認為最重要,乃投資者在買樓前,先問自己有沒有打算用此作出租用途。

撰文:經一編輯部|圖片:

勝在租金回報率高 博收購重建更「和味」

事實上,由於舊樓多數沒有電梯,若要出租, 樓層自然愈低層愈好租(在旺區如深水埗亦可做倉);但亦要睇週邊環境,例如若買入舊樓下方是車房或同層有「賓館」,即使如唐二樓(1/F),亦未必一定好租,事關太多廢氣或品流太複雜,較難找到租客。

另外,有部分投資者選擇將單位劏房分租出去,整體租金回報率自然大幅提升(筆者在此不談論此做法是否違法的議題,因這已是不同世代所面對的社會問題)。

當然,投資舊樓在銀行所能承造的按揭比例,必然比新樓及大型二手樓為低,例如一般人在正常財務背景下,或只能承造五至六成按揭;但考慮到劏房租金率較高此因素,其實亦「有數圍」。

尤其是買完舊樓後,若能在短時間內被政府或私人發展商收購重建,因其收購價大多較買入價存在一定溢價,這亦是部分熱愛炒舊樓人士,多年仍鍾情此道的最主要原因。

是否需要睇樓?

至於是否需要睇樓的問題。筆者認為投資前必須先了解舊樓市場的遊戲規則,以及明白「投資價值」與「自住價值」的分別。

正如上文所言,投資舊樓時,最能夠獲利而「最多水份」的,往往是收購日來臨;而投資的目的並非自住,故毋須在意舊樓是否太舊這問題,因這是自住價值的問題。

相反,以投資價值角度分析,若然相關舊樓真的很舊很舊(例如樓齡50年,甚至60年以上),反而是筆者友人的心頭好;事關樓齡愈舊,代表相關舊樓或有更大機會被收購(當然亦要視乎其他因素,如地積比率是否已用盡)。

另外,若是用來出租,則物業是否實用、環境如何、樓宅外型是否美觀、樓宅是否很舊等因素,皆不是投資者最需要考慮的。

相對地,作為一個收租投資者,首要考慮的可能是這間舊樓能劏多少間房?最終能收到多少租金?單位被收購的值博率有多大?凡此種種,才是投資者考慮的關鍵因素。

尤其是買完舊樓後,若能在短時間內被政府或私人發展商收購重建,因其收購價大多較買入價存在一定溢價,這亦是部分熱愛炒舊樓人士,多年仍鍾情此道的最主要原因。
尤其是買完舊樓後,若能在短時間內被政府或私人發展商收購重建,因其收購價大多較買入價存在一定溢價,這亦是部分熱愛炒舊樓人士,多年仍鍾情此道的最主要原因。

博收購非純靠彩數

至於買入舊樓後,最終能否以至何時會有幸地被收購?大部分人認為是「睇彩數」;惟當中亦具備一定技術成分,至如實際技巧如何,就要找專家提點了(筆者所指的專家,並不是甚麼大地產代理商,反而在該區落地生根多年的小型地產店鋪,事關它們除熟知該地段物業外,最重要的是明白甚麼單位能如何設計、租金回報如何,甚至部分具收風功能)。

筆者友人投資舊樓多年,從他身上也聽過不少故事。例如,聽說過一個初次投資舊樓的投資者,以市價買入一舊樓單位作為投資,但卻不知道是技巧差還是運氣問題,他的個案就令筆者「印象深刻」。

首先,該投資者買入舊樓後,不知道用甚麼途徑找來一班裝修師傅,但可能有關師傅未曾做過劏房,所以就連最基本的防漏水工程也沒做,而且劏出來的房間設計甚有問題(例如去水位不夠大、電掣位不夠、劏得太細的無窗黑房),最終業主難以找到好租客。

最後,更在物業全數出租後,收到屋宇署發出的清拆令,要清拆部分僭建物,除了成本大增外,如意算盤亦大亂。

放租前要考慮的問題

說到底,在投資舊樓時,租金回報考慮因素固然重要,但「租金收唔收得足」是另一個問題。例如另一個案,一個物業劏三間房,每間房業主實收5,000元租金,一劏三後即共收15,000元;水電另計又毋須管理費;加上放租三個細單位,較放租一個大單位容易,牌面上似乎很吸引。

不過,業主面對的問題亦不少,一來未必三個單位皆全部租得出;其次是一旦遇上惡租客或遲交租客,一來增加了管理成本;二來打亂了以租金來支付按揭之盤算。

再者,每次舊租客退租,可能又要重新裝修,因三間劏房之租期未必同期,故無論裝修成本與難度均增加,這亦間接增加新舊租客轉手及管理成本。

買舊樓宜找在該區落地生根多年的小型地產店鋪,事關它們除熟知該地段物業外,最重要的是明白甚麼單位能如何設計、租金回報如何。
買舊樓宜找在該區落地生根多年的小型地產店鋪,事關它們除熟知該地段物業外,最重要的是明白甚麼單位能如何設計、租金回報如何。

政府、私人收購價有異

最後,政府收購價與私人財團提出的收購價自然有別。簡單而言,市建局收購舊樓時,會按同區樓齡七年物業市值作為物業交易價(俗稱「現殼價」),另再給予租客一筆津貼及為有需要租客提供「上樓」協助。

至於私人收購價,其交易價除參考同區二手物業樓價外,亦會計算重建後售樓的溢價,所以有更大的供求關係因素影響收購價。

例如近年新冠肺炎情況嚴峻,舊樓的衞生環境及喉管老化問題再次引起市場關注,這可能增加持有舊樓的業主出售單位意欲,令私人財團收購時,業主一方會有較大的議價空間。

最後,讀者可能會問,劏房那麼細,怎樣住人呢?筆者的答案是:一個地方民眾能否安居樂業,向來是政府主導。

有一句電影對白很應景,皇上問:「你丐幫弟子幾千萬,你一天不解散,叫朕怎麼安心?」 蘇乞兒答:「丐幫有多少弟子,不是由我決定,而是由你決定的。」

延伸閱讀:黃大仙30年樓齡300呎公屋 網民:61萬買唔買得過?

延伸閱讀:供樓+開支月花4萬 每月只剩一萬蚊 破困局建立被動收入的方法

關鍵詞
樓市點睇