投資科技股+比特幣由賺8成變倒蝕一半 痛失英國樓首期 用新招成功買入曼徹斯特800呎單位|行為金融學 QT

投資科技股+比特幣由賺8成變倒蝕一半 痛失英國樓首期 用新招成功買入曼徹斯特800呎單位|行為金融學 QT

上文提要:筆者有個朋友(以下簡稱:A)由當年上車盤首期都不夠,到最近3年連續買3層樓;故事來到最終章,買下最後一層樓。由於A仍需供樓,接下來想買的英國樓,依然面對資金短缺的問題。

上集詳看:真人真事:由不夠首期 到3年內買3層樓 公開瘋狂槓桿的上車財技

續集詳看:真人真事續集:本身人工唔夠供樓 靠信用卡隱藏方法變出首期 仲可以買多兩層樓!

撰文:行為金融學 QT|圖片:新傳媒資料室圖片、Unsplash

買入啟德樓自住、天水圍樓投資後,A為日後移民鋪路,計劃買英國樓,但沒有能力「Full Pay」。因此,A首要研究的是英國買樓如何做按揭,以及可否用香港收入作為申請,再決定買樓地段。

3個方法做英國按揭

第一個方法

部分在香港營業的銀行在英國也有業務,分別是匯豐、東亞和中銀,可申請它們的按揭。

其中匯豐英國和中銀英國的利率比較便宜,首兩年約2.5%;東亞就貴一點,要大約4%。3間銀行都接受以香港收入作為申請。

要留意的是,外國分部和本地分部屬於兩間獨立公司,香港分部的職員只會轉介我們的申請去英國分部,由當地的職員跟進。

其中,如果在匯豐做按揭,有兩個選擇。除了匯豐英國外,還有一個叫HSBC Expat,Expat其實是英國外島Jersey Island的分部,主要幫一些想避稅的客戶申請。香港也有職員作跟進,但利率較貴,大約3.5%。選擇匯豐有另外一個好處:如果你是Permier客戶,資金可以即時由香港戶口轉至英國戶口,手續費免費。

由於這三間銀行的外國分行是和香港分行獨立的,理論上是不會理會申請人在港的信貸記錄和貸款支出。當然,這些銀行會要求申請人申報和提供月結單,而律師和銀行見到一些每月固定支出,也會查問是否按揭或者私人貸款支出。

如果想再穩陣一點,最好選擇不同的與銀行做英國按揭和香港供樓。

第二個方法

如果想直接申請香港分行的按揭,可以選擇華僑永亨銀行(OCBC),將由香港分部直接處理。該行審批貸款時,會將香港的貸款計算在內。

第三個方法

如果按揭不獲銀行批核,坊間也有一些財務公司,專門幫香港人申請英國按揭,但利率通常要6%以上;這大可作為一個過渡性貸款,之後再嘗試申請銀行按揭。


A知道有辦法申請英國按揭後,便開始考慮其它因素。

買樓地段及樓盤

英國大部分城市(包括第二大的曼徹斯特)的樓價都遠比倫敦便宜,租金回報率相對較高;不計租金收入稅和管理費,年利率最高有5%以上,倫敦就可能連達到3%都比較困難。

A看中了一個位於曼徹斯特市中心的樓盤,呎價毋須5,000港元,面積比香港近年的新盤大一倍以上。

實用面積800呎的兩房被稱為「細兩房」,至於「大兩房」就有1,000呎。同樣是300幾萬港元,在香港買新盤,只能買到屯門一百多呎的「龍床盤」。


先落訂

A決定買「細兩房」後,首要付20,000港元予香港代理公司做按金。代理公司會介紹相熟的英國律師處理一切文件,約一個月就簽訂好買賣協議。

這個時候,A便要付樓價的兩成給律師樓託管,計算之前的按金在內,合共大約79,000英鎊。這筆錢日後可作為首期的一部分。

再申請按揭 需時10週

這個樓盤是類似建期付款,由於最快三個月後就會收樓,所以A睇樓後,馬上開始申請按揭。

A申請的是最大的75%、25年按揭,首期大約需要11.5萬英鎊,加上印花稅大約1萬英鎊,按當時兌換1英鎊對9.6港元算,約需要120萬港元。

A之前申請的私人貸款還剩160萬港元,40萬投資在股票,餘下的現金(120萬港元)剛剛好足夠支付英國樓的首期,只是戶口再次歸零。

當時,比特幣、科技股全部大升,50萬的股票賬面價值(後來變成倒虧,下文再講)已經賺超過70%,心理上就覺得戶口就算沒有現金也沒有問題。

在匯豐香港轉介下,A申請匯豐英國和匯豐Expat的銀行戶口和按揭。過了約一個月後,匯豐英國當地職員打電話來,收集申請文件:護照、糧單、銀行戶口和信用卡月結單。

審批的時候,A被問到一些超過300英鎊的交易詳情。A交齊文件約5個星期,已獲銀行通知,按揭初步獲批。惟與香港不同的是,銀行會委派測量師為單位做估值(通常要客戶自費付,約300英鎊)。

原本以為一切順利,怎知A在銀行審批時,遇上兩大難題:

估值不足+按揭限額已爆滿

  1. 「估值不足」,由匯豐英國估值得出來的結果,該樓盤只值買入價的90%,意味A要額外準備多10%按揭(38,000英鎊,約365,000港元)。
  2. 由於申請按揭的人數太多,銀行對該樓盤「按揭限額已經爆滿」。

投資失利 再欠首期

A本來投資的股票有賺,計劃套現部分股票,支付額外的首期。不過,今年1月過後,美國和香港的科技股開始大跌,加上投資比特幣和其它股票的時機也不太準確,股票由賬面賺八成變成蝕五成。

就算A沽出所有股票都不夠錢付英國的首期,同時還要交給稅。不過,香港始終因為有太多資金,銀行非常樂意借錢。

由於A每月還款多於自己的收入,所以不能夠再用私人貸款這個方法,因銀行一查信貸紀錄(TU)就知道。當A還在想方法之際,竟有銀行主動打來推銷「信用卡分期貸款」。

與信用於透支不同的是,透支年利率多數接近40%,但信用卡分期貸款利率可低於5%;而且申請後者信是不會TU資料庫內留記錄。

投資科技股+比特幣由賺80%變蝕50% 「痛失」英國樓首期 活用不同貸款籌旗|行為金融學 QT

解決方法:沽股票+低息信用卡貸款

A發現,若以48期去還稅款,減掉特別優惠的現金回贈後,年利率不用3%。另一間銀行的信用卡可提供一個超過50萬元的循環貸款,利率約5.5%。

循環貸款大概等於備用現金,需要的時候隨時可以按出來,只需要「還息不還本」;不像私人貸款和按揭一樣,每月要還本金和利息。有多餘錢的時候,隨時可以還全數或部分,而利率按使用的按日計。

A最後沽出部分股票,再用多二十幾萬循環貸款去應付額外需要的首期。

每月供款再比月內多 但不感壓力

買了這三層樓後,A手上除了十餘萬的股票外,就只剩下三個按揭、兩個私人貸款、兩個信用卡貸款。雖然每月還款比A與伴侶的收入多,但他們沒有感到太大壓力。

最差的情況就是將第一層樓(啟德)賣掉(按揭成數跌至大約45%),賺到或取回的錢就已經夠償還所有短期債項,甚至另外其中一層樓(天水圍)的按揭。

事實上,A面對最大的風險的「失業 + 樓價突然大跌」,才導致第一層樓要用「賤價」賣出。


買英國樓的注意事項

另外,A的代理稱,匯豐英國批核按揭後,就再沒有處理同一個樓盤其他買家的按揭申請,因為在同一個新盤,銀行有機會考慮到風險問題,而只接受某數量的按揭申請。

再者,當時有很多香港人和其它國家的投資者因英國稅務的優務而買英國樓。故此,申請者需同時申請兩、三間銀行的按揭才「穩陣」。

如果選到一間好的中介公司,基本上收樓前後的程序、文件,只要照著中介和英國律師的指令去做,就很容易,整個過程都可在香港遙距進行。

從買樓開始,A等了大約4個月,終於可以收樓。雖然比預期延遲了一個月,但依然在徵收外國人2%稅生效前完成。

上集詳看:真人真事:由不夠首期 到3年內買3層樓 公開瘋狂槓桿的上車財技

續集詳看:真人真事續集:本身人工唔夠供樓 靠信用卡隱藏方法變出首期 仲可以買多兩層樓!