拆息續回升 業主精明應對攻略︳地產專欄

雖然銀行體系結餘大幅回落，但目前信貸需求尚未回復，銀行仍未能透過放貸把M1擴張，所以整個銀行業手頭資金極度充裕，不用透過同業拆息借錢，令到HIBOR仍在低位徘徊。

拆息回落揀H按著數

截至週二，與樓按相關的一個月HIBOR報0.92958厘，以目前主流新造H按利率「H+1.3厘」計，實際按息約2.23厘。雖未觸及3.5厘封頂息率，但與6月1.82厘低位相比，已抽升41點子。
以貸款額500萬元、還款期30年計，每月供款由18,034元，升至19,061元，增加超過5.6%。
雖然HIBOR出現反彈，但H按仍屬市場主流之選。事實上，H按使用率多年常處於九成之上，皆因H按息多數時間低於P按，而且有封頂利率，與P按息一致。
只要最優惠利率（Prime Rate）不變，而一個月HIBOR處於2.2厘以下，業主每月供款仍低於3.5厘的封頂利率，因此屬「進可攻、退可守」之選，所以仍較受市場歡迎。

定息按揭欠吸引力

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，美國聯儲局將審視通脹及就業數據走勢，如情況可控，下半年或減息，屆時HIBOR或將回落。
而本港銀行則視乎HIBOR走勢、多項外部因素以及自身策略，或跟隨下調最優惠利率，預計幅度為0.125厘至0.25厘，意味封頂息率將會回落，按揭申請人的入息要求亦因此下降。
如果擔心利率反覆向升，部分人或考慮定息按揭，但吸引力有限。
今年初，有大型銀行提供定息按揭，其中3年期定息利率為3.18厘、5年期為3.08厘，均明顯高於目前H按利率，除非極度憂慮利息大升；否則，選用定息按揭的誘因不大。

曹德明說，由於定息按揭計劃申請人數偏低，大型銀行已截止有關申請，雖然按證公司亦有提供定按產品，但10年期利率為4.24厘；15年為4.39厘；20年為4.54厘，遠高於目前H按息。

大行增現金回贈搶客

除了定息按揭外，定額還款是另一選擇。
所謂定額還款，即銀行按照指定利率，計算每月還款金額，與傳統按揭不同的是，無論利率如何變化，每月供款金額也維持不變，有助業主掌握支出。
簡單來說，當利率處於低位時，多付部分可提前還本金，縮短貸款年期；但若利率升高，本金攤還將會減少，或令整體供款期延長。
曹德明提醒，由於定額還款的供款期有可能隨利率上升而延長，所以按揭申請人起初不可借盡30年，要預留緩衝空間，建議申請前須細閱條款。

雖然HIBOR未來或會上升，但不少投行近月報告也指出，未來一、兩年HIBOR難以升回至今年5月約4厘的水平。
其中瑞銀預期，一個月HIBOR在今年底處於2.2厘水平；2026年底見1.6厘。
由於利率很可能於下半年回落；加上樓價稍有回升，近期各大銀行積極搶攻按揭市場，並陸續調高現金回贈。
據悉滙豐銀行對1,000萬元或以上的新造按揭貸款，提供最高0.58%現金回贈，其他大型銀行亦已上調。
曹德明透露，銀行對按揭業務的取態轉趨積極，預計下半年情況持續，雖然中小型銀行現金回贈高達1%，普遍較大型銀行高，但審批時間或較長，而且很多是有限額。

部分計劃更要滿足一定條件，建議買家留意細節，並預留時間申請，最好貨比三家，以爭取更佳回贈與條款。
隨著高息時代完結；加上銀行上調轉按現金回贈，部分業主或考慮轉按。
事實上，過往低息年代，不少業主會趁兩年罰息期後主動轉按，以賺取更多優惠。
轉按即是把原有按揭貸款轉到其他銀行。常見原因包括：申請額外套現、減低利息、賺取現金回贈，又或者想移除按揭擔保人。
當市場條件有利時，轉按後不但可以減省利息開支，還有機會拿到現金回贈，甚至把供款期重新拉長，減輕短期供樓壓力。
不過，由2022年9月至今，本地銀行三度上調新造H按計劃的封頂息率，使轉按市場一直萎縮，根據經絡按揭統計，2024年轉按數字下跌至7,451宗，創有紀錄新低。

勿貪圖高現金回贈而轉按

曹德明透露，即使今年上半年銀行已開始上調現金回贈比率，但與過往旺市時之2%至3%相比，相距甚大，料扣除律師費後，實際所賺不多。
加上樓價仍未顯著回升，銀行估價偏審慎，除非銀行下調H按封頂息率；否則，難以增加業主轉按意欲。
他續說，轉按需求較大的業主，大多是兩、三年透過發展商高成數按揭入市，但近年樓價累積一定跌幅，物業估值或較買入時下跌一成至兩成以上。
轉按雖然可轉走貴息貸款，但業主或需補回樓價與估價之間的差額，令轉按難度大增。
轉按另一主要目的是尋求更低息按揭，以現時H按息為「H+1.3厘」為例，轉按後應低於此水平才有著數。

但不少2023年前承造的H按均比現時吸引，如封頂息率普遍低於3.5厘，若是2020年6月前，H按息大多低至「H+1.24厘」。換句話說，早年按揭計劃較現時優勝，轉按隨時得不償失。
曹德明說，過往超低息年代，轉按在理財上屬有利可圖的操作，但近年樓價持續回落，令轉按難度上升。
加上現時新批H按略遜從前，所以切勿貪圖近期現金回贈上升而轉按，要考慮自身的財務狀況及需求。

即供建期各有利弊

隨樓市交投氣氛好轉，部分買家或加快入市，但要留意的是，不論HIBOR升或跌，銀行計算H按借款人的供款與收入比率（DSR）時，均以封頂息率計算，要求每月供款不逾月入一半。

曹德明坦言，不少新手業主對此仍然有誤解，誤以為銀行用H按息計算入息要求，終致大失預算。
目前發展商主要提供即供及建期兩種付款方法。一般來說，即供付款要求買家簽署臨約後五天內支付樓價5%的訂金，之後在指定天數內支付餘下樓價。雖然要於短期內完成付款，但可獲較多折扣。

即供可更靈活調撥資金

建期付款則容許買家支付少量首期，待物業落成時才找數完成交易，好處是業主可更靈活調撥資金，但代價是折扣較少。
曹德明認為，兩種付款計劃各有特色，買家應根據自身財務狀況及需求，選擇最適合的付款計劃。
一般而言，換樓客傾向選用建期付款，爭取在空檔期出售原有物業，另可避免在樓花期內同時支付租金和新屋供款的雙重開支。

不過，由於樓花期可能長達一至兩年，假如期間樓價回落，致銀行估價大跌，並低於當初買入價的話，買家或需支付樓價差額以便完成按揭；否則，撻訂離場。
至於即供付款，曹德明提醒，由於買家需於短期內完成交易，建議盡早準備入息證明文件，預留時間作審批，尤其是非固定收入或自僱人士，皆因銀行對他們的要求普遍較高。
另一方面，現時銀行對於樓宇按揭的風險管理愈加嚴格，可能需要較長時間審查，以及判斷樓盤是否符合其按揭條件。
這種情況下，當買家向銀行申請按揭時，該銀行或未接受有關樓盤的按揭申請。因此買家在購置物業及申請按揭前，應留意銀行的審批政策。