拆息回落刺激樓市促租客棄租轉買｜地產專題

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近日拆息持續回落；加上市場預期今年美國減息三次，本港按揭息率未來有機會進一步回落。但到底對香港樓市有多大程度的刺激作用？投資入市前，都要深思一下。 根據香港銀行體系結餘數字，在5月短短幾天內，由400億元升至約千多億元，銀行體系結餘多了，拆息自然回落。 H按拆息低於封頂位 一個月拆息在短時間內，由近4厘回落至2厘左右水平，是2022年9月以來低位。意味不少近年才「上車」、一直供封頂息的本港銀行同業拆息（HIBOR）H按業主，終於迎來實際按息低於封頂位的日子。 H按是現時最多人使用的按揭計劃，不論是私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位均可選用，而且市場上有1、3、6及12個月的拆息期可供選擇，大部分按揭申請人會選1個月港元香港同業拆息計算。 拆息是香港銀行與銀行之間互相借錢的息率，拆息息率會相對銀行對客戶借錢的息率為低，銀行才可從中賺取差價。 除客戶存款外，銀行亦會同其他銀行借錢，借錢的成本就可以當作為銀行間拆息，拆息高低，就反映出銀行與銀行之間的資金量，銀行有足額的錢，拆息就會低，錢不夠拆息就會高。 HIBOR由香港銀行公會按同業市場港元存款的市場利率釐定，釐定時間是每個營業日（星期六除外）早上11時，並以銀行公會指定的20間參考銀行所提供的報價資料，作為釐定基礎。 隨不同市場因素，包括息率走勢及週期、銀行資金水平、港元供求、季節性因素等變化，HIBOR亦會因應調整。 置業需求增 龍頭銀行滙豐控股（00005）近日發表研究報告指，隨拆息急劇下降，實際按揭利率預計將在未來數月內進一步下降，促使置業需求增強及支持樓價。 近月小型住宅租金收益率穩步上升，並突破3.4厘，將可能超越按揭利率。在全球宏觀環境仍有不確定因素下，或推動部分租客轉向買樓。 同時，本港房地產和綜合企業將延續自4月以來相對跑贏市場表現，主要是受惠於近期拆息大幅下降。 如果拆息維持低位，將可降低行業融資開支，並改善派息比率，亦有助改善盈利表現；加上內地日前推出多項政策，亦有助地產股表現。 中原地產創辦人施永青分析指，市場對美元的信心正在流失，美元系統一旦出事，全球的金融資產都會受拖累。 相信投資者會重新調整他們的資產組合，增加實物資產的配置，對下半年的香港樓市不宜看得太淡。 地產的產權比黃金更有保障，而且有租收，更容易吸引資金流入；再者，利率的趨勢正在回落，足以令買樓收租更具吸引。 變相減息四分之一厘 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近日拆息持續回落，以上週五（5月9日）拆息1.93厘水平，再以樓按H+1.3厘計算，即H按息下跌至3.23厘，比起P按封頂3.5厘低約0.27%，即變相減息超過四分之一厘。 香港置業研究部董事王品弟亦稱，雖然美國暫未減息，但市場普遍憧憬年內有望展開減息步伐；加上本港銀行體系總結餘回升至約1,740億港元，顯示資金正持續流入本港，推動一個月港元同業拆息顯著回落，有助舒緩業主的按揭供款壓力，為樓市注入正面因素。 另經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，派息及新股活動將會繼續推高港元需求，料HIBOR將會反覆回落。 因拆息回落時，H按可節省更多利息開支，料H按將會主導市場，H按選用比例亦將會再次回升。 同時，4月份新取用按保宗數及金額均創七個月新高，當中一手物業佔比更超越二手佔比，創近十個月新高。 相信主要因部分新盤等建期買家陸續上會，而該批買家傾向選用較高成數按揭，因此帶動4月份按保數字顯著上升。 不過，有分析指出，由於零售和飲食業情況依然惡劣，所以不少老闆本業出了問題，要賣樓救亡，甚至是被銀行call loan。 近半年結業的連鎖店，都有不少是公司老闆變賣物業，而此情況可能仍陸續有來，所以樓市可能再有一段壓力。 亞洲地產創辦人蔡志忠指，美元將會繼續貶值，高息環境變回低息。未來香港的上市融資增速會加快，不但人才和企業流入，還有更多中外資金湧進。 下半年香港利率將更快速下降，降到與鄰近國家和地區接近的水平，而樓市也將抹去悲觀情緒，樓價恢復與周邊國際城市看齊。 銀河聯昌證券中國和香港研究主管鄭懷武表示，HIBOR急跌或會大幅節省本港地產商的利息開支，而現時市場租金回報約3.5厘，高於按息約3.2厘。 加上隨大量內地專才及留學生湧入，今年住宅樓價或升3%至5%，因此買樓比租樓划算。有意置業的買家亦會受惠於此。 二手買家加快入市步伐 的確，拆息回落，令二手樓買家出動。新盤熱銷及陸續應市，為市場增動力；加上購買力釋放，亦有利二手巿場。 美聯物業高級分區營業經理林浩德表示，港元拆息回落，減輕置業人士供樓負擔，加快買家入市步伐。 5月日出康城領都交投轉旺，新近促成領凱11座低層LD室的二手成交，單位實用面積729平方呎，屬三房套連儲物室間隔，獲外區首置客以630萬元承接，實用呎價8,642元，較市價低約一成。 原業主於2015年以599萬元購入單位，持貨約十年，是次轉手賬面賺約31萬元，扣除各項交易費用後，近乎平手離場。 中原地產營業經理陳鴻霆表示，馬鞍山嵐岸5座中層C室，實用面積660平方呎，三房連套房間隔，原先叫價約758萬元，日前以708萬元易手，實用平均呎價10,727元。 次季利租務市場 據悉，原業主於2011年以503萬元購入單位，持貨約14年，是次轉手賬面獲利約205萬元離場，期內升值約41%。 不過，發展商趁機積極部署開售多個新盤，始終將對二手樓價造成壓力。市場相信短期二手樓市偏軟向下格局未變。 展望第二季，受惠租務旺季來臨，以及人才及留學生持續來港，續利好租務市場，料第二季租金升約3%；而樓價則輕微回調，延續「租升價跌」的情況。