【按揭交叉點】即供優惠多 VS 建期易批按揭 破解「林鄭Plan」慳錢買新樓|陳永鍵

樓市

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自推出「林鄭Plan」以來,較多一手物業準買家偏向選擇建築期付款,原因是此計劃容許1,000萬元或以下物業,可承造高成數按揭,讓高收入人士只需要準備一至兩成首期,便可以槓桿形式獲得最大利潤。到底選擇建期和以即供形式支付樓價,有何分別?

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

以往600萬元以上至1,000萬元物業只能承造六成按揭,自「林鄭Plan」推出後,800萬元或以下物業,可承造最高九成按揭;800萬至900萬元物業可承造最高720萬元按揭;而900萬至1,000萬元物業可承造八成按揭。

令不少渴望「上車」的業主,能以較少首期購買兩至三房單位,致令新購物業,經按證公司申請及提取按揭的宗數大大增加。

一手物業承造高成數按揭,受制於現樓或建築期付款計劃。

以買入樓花物業為例,如買家選擇以即供形式購入,便不可承造「林鄭Plan」;如欲承造高成數按揭,則必須選擇建築期付款計劃。

倘若準業主希望以即供計劃並承造高成數按揭,則需物色現樓一手物業,從而合符按證公司提供的高成數按揭計劃的限制。

筆者偶然亦會聽到有買家不清楚其物業是樓花、現樓或付款計劃詳情,以致不能承造高成數按揭。

筆者建議在購入物業時,除了研究該物業是否有投資價值外,亦需要清楚了解物業細節,例如能否承造高成數按揭、物業屬樓花還是以現樓形式銷售等。

以往較多業主在購入一手物業時,會傾向選擇以即供形式支付物業。其原因是即供支付優惠較多,即買家能以更優惠價格購入物業。

惟其缺點是在物業還未正式收樓時,便要開始按揭還款,更讓投資者未能成功獲取租金收入時,須先付出資金供樓。

 以買入樓花物業為例,如買家選擇以即供形式購入,便不可承造「林鄭Plan」
以買入樓花物業為例,如買家選擇以即供形式購入,便不可承造「林鄭Plan」(圖片來源:unsplash)

建期付款較易批按揭

另建築期付款,故明思義是在物業落成後,在收到入伙紙時,才需要支付樓價尾數。

申請按揭一般會於物業關鍵日期前六個月內進行,而選擇建築期付款,發展商提供的優惠會相對減少,即樓價一般會比選擇以即供付款高。

而建築期付款的好處,是能夠承造高成數按揭,並且較多銀行願意批出按揭。

近年有不少公司轉型成地產發展商,甚至有內地財團到港投地,欲在香港地產界分一杯羹,銀行對一些中小型、又或是較為新的財團較偏向保守。

個別即供樓花亦只有大型銀行承造按揭,中小型銀行不願冒險,偏向選擇承造建築期付款計劃的樓花項目。

主因是銀行擔心發展商出現爛尾情況,以致申請者在提取按揭貸款後,出現沒有準時還款或走數等情況發生。

舉例自中國恒大(03333)傳出財務危機後,多間銀行已暫停接受該集團旗下物業的即供樓花申請;然而,銀行仍樂意接受建築期付款申請。

故選擇即供計劃的業主,如遇上此情況,可向代表自身的律師樓商討,並把付款計劃轉為建築期付款,即可解決困境。

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