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實測內地銀行按揭利率!內地出手救經濟,樓市能否借勢回勇?|Dooby Sir

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房地產業可以講,是內地經濟支柱其中之一,亦是帶動發展進程中城市的大部分經濟收入來源,並且涉及多重上下游產業鏈。尤其近幾年,因內地疫情反覆加上經濟疲軟及「紅線政策」大環境影響下,很多發展商財務已進入「ICU」狀況。

筆者李海文認為,導致部份發展商落得如今困境,實際原因是其過分拓展、過分槓桿、「十個煲三個蓋」。

一旦市場外圍出現不可控之情況,將會產生一連串骨牌效應,就如市場上新盤成交量價齊跌、經濟下行失業率上升、市民收入減少對樓市失去信心等等。這樣下去不是辦法,所以國家及各地政府開始釋出樓市的鬆綁信號。

大會未開,支持政策已至

5月25日,國務院召開「全國穩住經濟大盤」視像會議,是一場超10萬人的重量級救經濟會議,國務院常務會議決定實施6方面33條措施,要求各地城市積極儘快「應出儘出」可操作實施細則。而救經濟的措施當中,事實上也間接讓房地產受惠。

早在會議前,央行其實已釋出救經濟信號。2022年分別在2月、4月、5月連續3次降息,最近一次是5月20日,5年期以上LPR為4.45%,比之前4.60%按揭以來的歷史最低位還要再降15個基點。

筆者亦前往內地銀行(其中包括:中銀、工行、建行)了解,一/二手樓宇按揭利率首套最低確實4.45%,放款時間最快約1至2個月,對於存在資金壓力的發展商及業主來講,確實是有效的「舒緩丹」。

內地出手救經濟,能否帶領樓市走出「icu」?|dooby sir
(圖片來源:中國人民銀行網站)

除此之外,內地眾多城市亦跟上樓市鬆綁的節奏,各有不同,舉幾個例子,其中有「優化公積金房貸、首套住宅物業由3成首期降至2成、對2孩3孩家庭增加購買資格、放寬非戶籍居民買樓的社保條件限制、增值稅由原來滿5年免徵降至2年免徵(降低二手物業買賣業主方稅項)、縮短二手住宅限售期等等」。

在這裡特別要提及首次提出的「三孩政策」,突顯政府鼓勵提高出生率,對抗老齡化,同時可帶動經濟,亦能增加未來勞動力,而人口增加也有助消化樓宇庫存。

救經濟能刺激樓價上升?

在目前利率優惠及樓市鬆綁下,有助剛需及改善型群體上車,估計部分受惠城市的新盤交投量將會有所提升。好多讀者可能會有疑問,交投量提升會刺激樓價上升嗎?

筆者認為,由於內地城市差異化大,上面提及降息與鬆綁樓市政策這場及時雨,對不同城市的影響不能一概而論,原因畢竟內地「因城施策」,不同城市有不同政策。

目前大量城市鬆綁樓市政策除了搶市場份額、搶經濟、搶人才,這場大戰,強者更強,弱者更弱,可以說,得以上者得天下。讀者如能明白箇中道理,還需多說哪個城市樓價升?

內地出手救經濟,能否帶領樓市走出「icu」?|dooby sir
(圖片來源:中新社)

投資內地房產,宜多做功課

一直以來,投資內地物業學問多,都是要多做功課,多蒐集資料了解行情科學整理,除了選對城市之外,還要學識選擇地區,選擇樓盤等等,不要被剎那間的熱度左右思考,才能創造投資收益。

最後,筆者希望內地樓市健康有序發展,樓價穩步上升,人人安居樂業。內地發展商應吸取這兩年的教訓,引以為鑑,不要在今次救經濟中眼見形勢稍有轉好,又再重施故技,否則再迎來下次嚴厲調控。

欲想了解更多香港及內地物業購買資訊或政策解讀,請繼續留意筆者的專欄;如在購買內地物業上有問題歡迎各位讀者留言或E-MAIL到筆者電郵地址:[email protected]

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(圖片來源:Dooby Sir授權圖片)

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圖片來源:中國人民銀行網站、中新社、Dooby Sir授權圖片