按揭回贈 須在貸款額上扣減|陳永鍵

按揭回贈 須在貸款額上扣減|陳永鍵

由2020年底開始,大部分銀行開始上調轉按及新買物業按揭現金回贈,在按揭利率上亦開始有下調跡象。由於銀行亦開始追數並搶佔2021年按揭市佔率,筆者估計在農曆新年假期後,銀行亦會展開價格戰,相信有部分銀行亦會跟隨,並提供超過1%按揭現金回贈。

撰文:陳永鍵| 圖片:iStock

在低息環境下,新買及轉按物業按揭利率,現時仍維持在本港銀行同業拆息H+1.3厘,由於同業拆息維持在0.12%水平,按揭實際供款利率亦只需1.42厘。
雖然經濟未見轉好,但在低息環境下,亦令新買物業的業主,能以低利率作出供款,實屬佳音。

對一手物業仍以發展商按揭計劃供款的業主來說,亦可透過轉按回贈,享受更優惠按揭利率。對於仍在使用P按作出供款的業主來說,縱使P按是P-3.1%=2.15厘,在現時低息環境下,未嘗不可考慮轉回H按供款,用以節省樓按的利息開支。

按揭回贈 須在貸款額上扣減| 陳永鍵

銀行趁農曆年提供更優惠條款

新買物業經按證公司申請高成數按揭,而貸款金額達600萬元或以上,可享高達1.55%現金回贈。而轉按物業達800萬元或以上,亦可享高達1.35%現金回贈,可見按揭回贈亦比2020年尾時進一步提升。

在農曆新年假期期間,樓市亦慣常出現「小陽春」,樓價亦會有顯著上升,估計銀行亦會趁這段時間,提供更優惠按揭條款,以吸引按揭申請者。自金管局發出指引,凡按揭現金回贈達1%以上,均需在貸款金額上扣減現金回贈。

意思是說由銀行或中介提供的按揭回贈,達1%以上,整筆現金回贈須於貸款金額內扣減,並以扣減的貸款額作為實際貸款額。而這問題亦是有較多人難以理解,並致電查詢。

按揭回贈 須在貸款額上扣減| 陳永鍵

假設申請按揭金額為600萬元,現金回贈為1.3%,即78,000元,現金回贈是需要在貸款金額上扣減。在扣減現金回贈後,申請者可獲取592.2萬元(6,000,000 – 78,000)的按揭貸款,意味申請者須額外預留78,000元作首期支出。

另一方面,在按揭供款上只需以592.2萬元作按揭供款,毋須以600萬元作出按揭供款。在扣減現金回贈下,按揭供款亦會相對便宜,而78,000元按揭回贈,亦會於物業成交後一星期內,由銀行入賬到申請者供款戶口內。

在利來說,賺到的現金回贈較不扣減貸金額多,並且在供款支出上減少了,此做法較適合首期充裕的按揭申請者;在弊來說,對首期不太充裕的申請者來說,可謂添加了壓力,即使能拿取的現金回贈較多,但在應付首期時的支出亦增加了。

故在賺取最佳回贈時,亦需要好好考慮扣減現金回贈時帶來的利與弊,以免在不知情的情況下,令計算首期時有所偏差。