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    按揭借款人和擔保人分別|陳永鍵

    按揭借款人和擔保人分別|陳永鍵

    在申請按揭時,申請人可選為以按揭人、借款人及擔保人身分申請按揭,但又有多少申請者了解,作為以上角色申請按揭時,對日後向銀行申請甩名或加按時的不同做法,以及在按揭的責任上有何分別呢?按揭人不用作借款人身分申請按揭,有何原因呢?

    撰文:陳永鍵| 圖片:iStock、新傳媒資料室

    按揭人即業主,申請人以業主身分申請按揭,並以持有或購入物業作抵押,以取得按揭貸款。

    在申請按揭時,按揭人可選擇同時以借款人身分申請按揭,以計算其入息。而部分申請者,不想把按揭貸款列入信貸紀錄,故只會以按揭人身分申請按揭。

    此做法可保留按揭人入息,以作日後購入第二層物業時的按揭安排

    申請人須留意,有部分銀行需要業主同時以借款人身分申請按揭,在日後購入物業時,即使上一個物業只以按揭人身分申請按揭,銀行在計算壓力測試時,不需列入其持有物業。惟大部分銀行,亦會以業主持有另一物業,而需扣減按揭成數10%。

    而借款人或擔保人身分申請按揭,有甚麼分別呢?借款人指申請按揭時,以其入息計算並有責任償還貸款的申請者。在按揭申請時,必須有最少一人作為按揭借款人。

    在責任上,借款人除需要承擔另一借款人的按揭貸款外,亦需承擔借款人在按揭銀行上的其他貸款,責任較擔保人大。

    擔保人是在申請按揭時以其入息計算,如借款人沒有履行債務責任時,擔保人需按合約履行還款責任,並代替借款人還款。

    按揭借款人和擔保人分別(上)|陳永鍵

    擔保人僅需負按揭債務責任

    在責任上,擔保人只需履行擔保物業的按揭還款,對借款人的其他貸款,沒有債務責任,在責任上較借款人小。

    然而,須注意的是,在律師樓處理按揭文件時,對於有擔保人的個案,律師樓是會額外收取800至1,000元費用。

    而非業主也可成為借款人或擔保人,但在甩名時處理程序亦大有不同。

    抵押物業的業主抑或非抵押物業的業主,亦可選擇成為借款人身分,而非抵押物業的業主才可成為擔保人,在日後處理甩名時,借款人或擔保人的申請辦法亦大有不同。

    擔保人在提取按揭後,可直接向銀行申請除名,前提是其他申請者要有足夠收入承擔壓力測試,銀行一般會有約1,000元的申請費用,大多情況亦可豁免申請費用。

    其好處是可節省律師費,以擔保人身分處理甩名時,不需透過律師樓辦理按揭契及按揭文件,適用於經按證公司承造的高成數按揭,或非按證公司承造的按揭。

    相反,如以借款人身分向銀行申請甩名,做法和轉按一樣,需支付律師費,並經由律師樓辦理按揭契。其壞處除了需要支付律師費外,在甩名程序亦會較擔保人甩名慢。

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    按揭借款人和擔保人分別|陳永鍵

    若物業是由較年長的父母擁有,按揭年期有辦法拉長嗎?老一輩相信「磚頭」較為保值,大多亦偏愛投資在物業上,但到年長時,欲以物業加按幫助子女「上車」,或是以物業加按再投資以錢滾錢。

    大多銀行一般只可以75歲減年齡計算按揭年期,如物業持有人為65歲,只可以按揭年期十年提取按揭貸款,而有部分銀行可以80減年齡,即可以15年按揭年期承造按揭。

    以按揭年期十年、並以按揭金額100萬元計算,現時最低按揭利率為1.44厘。由於按揭年期較短,以致100萬元按揭,每月供款金額需要8,953元;如借500萬元按揭,每月供款需44,765元,供款人可謂十分吃力。

    相較30年按揭年期,500萬元按揭金額,每月供款只需17,113元,亦算是輕鬆得多。

    可加年輕借款人

    如物業持有人較年長,建議可以在申請按揭時,加上較年輕的借款人或擔保人,以拉長按揭年期。

    另外,擔保人可選擇成為有限額擔保,或無限額擔保呢?

    在部分銀行按揭申請表上,當選擇成為擔保人時,申請人可以「有限額擔保」或「無限額擔保」,意味擔保人在此按揭上,擔保的金額是在限制額度內、還是無額度上限擔保。

    有限額擔保的意思是指擔保人只擔保此筆按揭時的按揭金額,如日後業主或借款人,以此物業加按時,擔保人不需對加按金額負上債務責任。

    而無限額擔保是指擔保人須對業主或借款人,在日後加按物業時負上債務責任,無限額擔保相比有限額擔保,就責任來說大得多。

    雖然銀行提供有限額或無限額擔保供申請者選擇,即使大多申請者,亦會挑選有限額擔保以承造按揭,但銀行亦會根據申請者的信貸紀錄、入息等去判斷是否接納申請者,以有限擔保以承造按揭。

    換句話說,銀行可批出按揭後亦有機會要求擔保人以「無限額」擔保人身分承造按揭。

    即使是以親屬關係申請按揭,銀行亦不可透露另一申請者的信貸紀錄。

    假如銀行批出按揭後,要求擔保人以「無限額」身分承造按揭,大多亦是因為另一申請者信貸紀錄或入息不太理想,而要求擔保人以「無限額」身分承造按揭。

    而銀行亦因不可向第三方透露另一申請人資料而有口難言,故擔保人大多亦不能上訴以「有限額擔保」承造按揭。