換樓階梯|業主揸百萬現金瞄準荃灣 擬債息補貼供樓:債價低,收8厘息!|諗Sir

樓市

讀者施先生:本人在荃灣荃德樓有一個458平方呎單位,在2013年以277萬元買入,在2021年8月申請二按,套現約99萬元。正考慮放了層樓,之後買700幾萬元樓;還是留下荃德樓,買多一層細價樓呢?另外,本人亦有約百萬元資金,請問如何投資?謝謝!

荃德花園屬荃景圍內換樓階梯中,較下游的屋苑,建議換走。雖然動能未算差,但客路盡是上車客,而經紀又不肯大推該屋苑。

盡是上車客,原因是荃德露台大不實用,配套一般;不過好處是近路邊、近巴士站,樓價便宜。

經紀不肯大推,原因是位置偏遠,而樓價又只比荃景荃灣中心便宜些少,經紀集中推荃景附近好過。

一間樓要於該location具獨特性,才值錢,有些經紀說:「只要在此location,任何樓都值錢。」其實細心思考便明白,就如中環區,並非每一間樓都跑贏大市。

荃灣區換樓階梯良好

反之,只要件貨好賣,經紀為佣金,一定帶多幾枱客給業主,莫忽視經紀的重要性。

當然區份都有比較,只不過重要性的次序,為單位開則→屋苑→區份→經濟大環境。

荃灣區勝在換樓階梯良好,向上行由600萬至800萬元荃景至愉景新城、800萬至1,000萬元荃灣西兩房,以及1,000萬至1,200萬元三房也有選擇,故筆者建議讀者換樓。

至於手上的百餘萬元資金,不妨投入債基。

雖然2021年債基價格下調5%至10%不等,但見近月筆者的學生多取用波幅較低的C餐,故2021年全年跌幅為4.38%,而2022年價位再微跌至8.5x水平,令在未槓桿下,派息率增至5.5厘。

如行槓桿,令派息穩在8厘之下,趁此時間吸納屬不錯時機。

(圖片來源:政府新聞處)

用債息補貼供樓

上星期收息課有人問,被人介紹購買Pimco Dynamic Fund,到底此基金好不好?

筆者做對比,發現Pimco基金的風險,為C餐的近3倍,C餐的「風險指數」為6;而Pimco Dynamic Fund為15。

因此在過去一年,PIMCO基金價格由29元跌至24元水平,和股票相比不算跌得多,不過以美國公司債而言,2021年屬「有水年」,基金價格都跌近20%,就算派10厘利息也不夠輸。

假設讀者投入120萬元,債基年派息8厘,一個月收息約8,000元,可津貼供樓金額,或行以租養租。

股、樓、債從來密不可分,筆者提出可用債息補貼供樓,又由樓生錢買債,以及在股市投資加快儲蓄進度,當然少不了保費融資方案。

延伸閱讀:一家三口月入$53,000 惟理財無方錯失一生三宅:「兩樓一債」四部曲!| 諗sir

延伸閱讀:月入$45,000公屋仔向上流第一步:「一拆二按爆八成」幫到你!|諗Sir

美股、加密貨幣成新趨勢,想了解但無從入手﹖港股又點做先可以趨吉避凶﹖經一全新推出patreon訂閱號【經一共肥計劃】,訪問業內專家獨家俾料,提供深入淺出分析;影片、專欄、文字報道各適其適。而家有早鳥優惠,每月10美元,點擊連結,就可以早訂早享受﹗

【共肥不自肥,賺錢預埋你﹗】

patreon訂閱號【經一共肥計劃】

https://www.patreon.com/EDfattogether?fan_landing=true

圖片來源:政府新聞處