拆解撤辣後短炒或摸貨操作風險難度｜地產專題

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政府在2024年初的《財政預算案》中宣布全面「撤辣」，讓買家可以即買即賣而不受稅制拘束，「短炒」和「摸貨」突然間成為樓市熱門話題，不過，在樓價不景氣的情況下，短炒或摸貨操作，又存在甚麼風險和難度呢？ 「摸貨」是指買家尚未完成物業交易，多數在簽署買賣合約後，於正式簽署轉讓契約前出售，買家不需要尋求銀行貸款或自付現金來支付樓價尾數。 大碼豪宅短期摸出 透過查冊，可得知業主的身分，如果在臨約上發現，賣方的身分與樓契的業主名稱不一樣，便有可能是摸貨物業。然而，近期成功摸貨而賺錢的，反而是大碼豪宅，而非細價樓。其中一宗為九龍站君臨天下一伙兩房單位，原業主於2024年10月底以1,700萬元成交價簽訂臨時買賣合約，一個月時間內以確認人身分摸貨賣出，賬面快速獲利160萬元，升幅約9%。是次亦是九龍站逾10年來首宗摸貨短炒個案。 另一宗摸貨而賺錢的則是舖位。旺角先達廣場一間舖位，2024年以48萬元「摸貨」售出，呎價5,333元。炒家持貨僅一個月，賬面快速獲利17萬元，賺幅高達55%。涉及的舖位為旺角先達廣場2樓S62號舖，面積約90平方呎。投資者於2024年9月中以31萬元購入單位後，隨即於10月以摸貨形式售出。 摸貨似音樂椅遊戲 摸貨輸錢個案反而不少。最矚目的一宗是淺水灣道90號的11號洋房，實用面積5,766平方呎，原業主在2019年1月以4.9億元購入，未知當時的成交條款，但最終於2024年9月以確認人身分轉讓，成交價僅4.7億元，這意味著成交期長達五年，但賬面卻蝕讓2,000萬元。若計算當時2019年業主買入時的首置客印花稅2,082萬元，以及賣出時支付的470萬元佣金，保守估計損失達4,550萬元。 網上平台《胡．說樓市》共同創辦人胡國威指，接手摸貨的買家，其實是有風險的。1997年旺市時，成交期可長到不只一宗摸貨，而是一個單位出現多重轉讓，似音樂椅遊戲，沒人想接最後一棒。當音樂停止時，最終買家要支付款項時，前方參與摸貨的人若失蹤，火燒連環船將直接影響交易能否完成。 若未能找到下一手買家，便可能需要自己完成交易或取消，除非自身有足夠能力，毋須依靠按揭亦能完成交易。否則，若樓價下滑，銀行能否提供足額估價，這是在參與摸貨遊戲時需要考慮的因素。 銀行或不受理摸貨按揭 同時，在2024年財政預算案全面撤銷印花稅「辣招」後，有大型銀行高調不接受摸貨按揭，而其他銀行亦相繼跟隨，相信未來承造摸貨按揭的銀行也絕無僅有。亦有按揭專家指，現時市況與1997年截然不同，樓價進入調整期，是否見底暫時仍在摸索中，相信此刻從中短炒獲利並不容易。其次，過往新盤是最有條件成為摸貨樂園，一來新盤交樓的變數較低；二來，新盤樓花成交期長；三來，發展商可能以低於市價促銷。 不過根據現時《一手住宅物業銷售條例》，買方在收樓前不能改名，包括加名、甩名或轉名，故此已經能杜絕了新盤摸貨的出現。再者，銀行估值往往以成交價較低為準，假設確認人與原業主簽訂的第一份臨時買賣合約的成交價為500萬元，摸貨後，第二份臨時買賣合約為550萬元，銀行會以較低價進行估值。 假設估值是490萬元，最終買家須抬錢60萬元。即使不是摸貨，而是短炒，獲利都是豪宅。 近日有專才700萬元買西半山安峰大廈平台戶，業主半年速賺1球離場。中原地產高級資深區域營業董事滕成德表示，西半山安峰大廈一宗平台戶錄買賣成交，單位實用面積545平方呎，一房間隔，設逾600平方呎平台，單位以700萬元成交，平均實用呎價12,844元。 據了解，新買家為專才人士，鍾情西半山生活氛圍；加上單位附大平台，空間闊落，見近日息口回落，即把握機會入市，在港購置安樂窩。原業主則於2024年11月以595萬元購入單位，持貨短短半年，賬面獲利105萬元離場，單位升值17.6%。 細價樓短炒獲利不易 細價樓要短炒賺錢，似乎不易。沙田中心一伙兩房單位以420萬元沽出，呎價14,583元，高估價近一成。原業主於半年前買入單位，賬面獲利82萬元離場，升幅近兩成半。不過由於單位由數名地產代理投資者合資買入，估計扣除使費後，每名業主實際利潤較少。 據了解，上述單位由數名熟悉區內的地產代理一同合資買入，2024年購入單位時，單位的內籠裝修較殘舊，故當時的造價是低於市價。直至他們購入單位後，將單位進行全屋翻新，估計當時裝修費用花費約40萬至50萬元。倘若扣除使費及裝修費用，估計實際獲利金額介乎20萬至30萬元，平分至每位業主的利潤或更少。 近年為何摸貨會式微 摸貨始終存有一定的風險，「摸上摸」交易鏈中，只要有一人撻訂，便會做成相關買家嚴重損失，入市前記得要識別賣方是真業主還是確認人。自2010年後，樓市炒風熾熱，於是政府設立額外印花稅（SSD），規定持有物業少於兩年內再轉手，就需要支付樓價5%至15%的稅款。後來更「加辣」，額外印花稅最高稅率增加至20%，限制年期更延長至三年。由於稅率高，同時樓價到頂，炒家無利可圖，於是摸貨交易近乎絕跡。 印花稅成本五位數起 中原地產創辦人施永青曾表示，香港的樓價曾經急升，很多人都埋怨「上車」困難，政府才把矛頭指向炒家，說樓價是因為摸貨猖獗，樓價才升得這樣急。於是才要中間轉售者，也需要付一次印花費，背離了印花費只向新成為業主的人徵收的原則。與此同時，社會亦逐漸把用confirmor身分炒樓的人，視作健康市場的破壞者。同時，有分析指，政府即使全面「撤辣」，仍未放棄收取從價印花稅（AVD）。 按從價印花稅稅階，一個逾500萬元單位，印花稅成本要逾10萬元，除非是400萬元以下、只需支付100元印花稅的物業；否則，摸貨印花稅成本起碼五位數字。另外，現時買家須在簽署買賣合約後30日內支付印花稅，摸貨炒家同時炒五、六個單位，便可能先要承擔數十萬元印花稅成本，故摸貨成本亦不輕。