新界大西北「輪住爆」 鐵路沿線屋苑破頂:連流浮山都有得炒?

新界大西北「輪住爆」 鐵路沿線屋苑破頂:連流浮山都有得炒?

近年來樓市焦點不時集中新界西北,皆因政府大力發展區內基建,加上市場憧憬通關在即,令區內住宅價值大大提高,一二手樓輪住搶焦點,同樣有價有市,當中位於鐵路沿線屋苑,更接連出現破頂成交。

撰文:經一編輯部| 圖片:中新社

由長實地產(1113)發展的洪水橋住宅新盤#LYOS,位於洪元路2號,預計關鍵日期為2023年9月30日,即是樓花期近兩年,但因為「北部都會區」成為了近期市場高度關注的樓市議題,令項目備受注目。

項目首張價單折實平均呎價為15,503元,較同區二手樓尚城平均二手呎價1.1萬元,高出近4成,但銷情熾熱,已沽出超過300伙,佔全盤341伙近九成,當中複式戶最高呎價突破20,000元,成為洪水橋區的新指標。

元朗屢錄破頂成交

區內二手市場亦有價有市。其中元朗區更屢錄破頂成交,位於朗屏站隔離的世宙,新近錄得破頂成交。

中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示,屋苑2座高層A室,實用面積646平方呎,三房套房連儲物房間隔,叫價1,040萬元,微減20萬元,以1,020萬元沽出,實用呎價15,789元,樓價創屋苑新高。

據了解,原業主於2015年12月以869.4萬元一手買入單位,持貨6年沽出,帳面獲利150.6萬元,單位期內升值17%。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

王勤學續指,同樣位於元朗的尚悅‧嶺一個一房單位,剛以逾1.9萬元呎價成交。單位為1座高層E室,實用面積266平方呎,1房間隔,叫價530萬元,議價以513萬元沽出,實用呎價19,286元,為該屋苑一房分層戶二手呎價新高。原業主於2018年11月以431萬元一手買入單位,持貨3年轉售,帳面獲利82萬元或19%。

同區Park YOHO最新有即睇即買二手成交。

屋苑11B座高層C室售出,實用面積649平方呎,採3房間隔,叫價880萬元,議價後以866萬成交,實用呎價13,344元。

買家為區內租客,認為長遠計租樓並不划算,加上樓價穩升,於是加快入市,即睇即買。據了解,原業主則於2016年8月,以681萬元一手購入單位,持貨5年沽出,賬面獲利185萬,升值27%。

瓏門一房743萬造價新高

鄰區屯門站上蓋的瓏門,亦出現造價新高成交。

中原地產高級分行經理葉津榮表示,瓏門II第 8座高層G室,實用面積379平方呎,一房間隔,不設睇樓,叫價780萬元,議價後以743萬元沽出,實用呎價19,604元,創同類單位造價新高。

買家為同區上車客,鍾情瓏門位置方便,而上址屬高層,景觀開揚,見樓價符合預算,迅速承接。原業主於2017年4月以560萬元買入單位,自住4年轉售,帳面獲利183萬元,升值33%。

貼近市區的新界屋苑,就更為吃香。位於青衣機鐵站上蓋的盈翠半島,一伙6座高層H室單位,實用面積約518平方呎,兩房間隔,外望藍巴勒海峽,景觀開揚,裝修新淨。

原業主本月叫價1,020萬元,最終願減20萬元,以1,000萬元易手,折合平均實用呎價約19,305元,是次成交價為屋苑兩房分層新高價。原業主於2013年以603萬元買入單位,持貨8年,帳面獲利397萬元,單位期內升值約66%。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

樂悠居呎價升穿兩萬

一海之隔的荃灣樂悠居,呎價升穿20,000元。代理指,物業低層18室,實用面積312平方呎,1房間隔,以649萬元成交,實用呎價20,801元,創屋苑標準戶呎價新高。原業主2018年5月以575萬元購入,持貨3年多帳面獲利約74萬元或約13%。

中原地產高級資深區域營業經理余俊文表示,除上述成交,本月另外2宗呎價逾2萬元之成交均為高層06室,實用312平方呎,1房間隔,分別以629萬元及635萬元成交,實用呎價分別為20,160元及20,353元。

香港置業研究部董事王品弟表示,日前美聯儲局宣布維持利率於0至0.25厘之間;雖然亦同時宣布將縮減買債規模,但相信低息環境仍然持續,為其中一個有利樓市的因素。另外,隨著今年疫情緩和,樓市交投轉趨活躍。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示,本港抗疫多時,最近內地與香港兩地通關漸見曙光,市民寄望經濟會進一步復蘇,樓價會繼續上揚,刺激部分買家加快入市決定。加上近月多個新盤接二連三開售,大批落空買家陸續回流二手市場,整體二手交投稍回暖。

(圖片來源:中新社)
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汪敦敬建議政府開設短期供應小組

祥益地產總裁汪敦敬指出,一手住宅價格高企,二手樓的角色就只有逐步追落後,市場就成為了一種長升長有的結構,這種結構是因為供求失衡而來,而不是泡沫,要令到樓價升得健康,必先要改變這種結構性。

他強烈建議政府要開設針對5年內的短期供應小組,如果短期供應量能增加,一手住宅市場就可能在兩至三年之後的開價中,「跳價」情況應會減慢。

北部都會區不乏新供應

配合政府打造北部都會區,不少發展商部署推售多個區內項目,其中洪水橋最快明年中再有新項目應市。

泛海(00129)執行董事關堡林表示,集團在「北部都會區」已經擁有3個發展項目,當中2個是獨資項目,分別位於藍地和洪水橋。而另一個合資項目位於古洞。

當中在洪水橋的項目一共提供1,025個單位,現時正進行地基平整,預計2022年初入紙申請預售樓花同意書,最快年中可以推出市場發售。

項目主攻上車客市場,2房佔全盤約7成,目標客群是年輕家庭、專業人士及長綫投資者。加上受惠於「林鄭 plan」,相信為年輕人提供不少上車機會。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

流浮山將興建5,669伙

另一方面,位於流浮山天月路北面的地皮,地盤面積14萬平方呎,現時規劃為「綠化地帶」、「休憩用地」等用途,新地(00016)相關戈士申請改劃成為「住宅(乙類)」用途,計劃以地積比率3倍,興建5幢5至25層高分層住宅,總樓面41.1萬平方呎,將會提供約840伙。

至於早前發展商已經在上述地盤南面天影路一幅56萬平方呎綠化地,申請興建14幢住宅及非住宅大樓,提供約4,829伙。連同今次申請,兩宗申請涉及多達70萬平方呎用地,將會興建5,669伙。

發展局局長黃偉綸日前提到,北部都會區未來10年將陸續見到成果,其中古洞北及粉嶺北新發展區,2024年起已有部分單位入伙,未來10年將有約20萬個單位入伙。

未來北部都會區或有三間大型醫院,包括已於未來北環綫古洞站附近預留土地興建其中一間新醫院。

前立法會主席曾鈺成日前公開表示,過去政府沒有真正研究發展新界。他認為,政府應大面積收回新界土地,相信難度不大,因村民很樂意政府收地,而且政府還可以動用《收回土地條例》。他補充指政府應盡快就北部都會區提出更詳細的計劃,不應只是空談。