新盤用建築期付款買家 遇上加息要留心

樓市

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近年來一手樓市場上,選擇以建築期付款的買家比比皆是,即使可得到的折扣較少,但因為只要樓價在1,200萬元或以下,便可以申請到按保的高成數按揭,所以很有吸引力。然而,隨著美國啟動加息週期,港息向上是預料之事,對於有意入市一手新盤的買家,簽署臨約選擇付款計劃時,必須要考慮加息帶來的風險。

簡單而言,建築期付款是指在樓花期期間支付少部分樓價,再於物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價,發展商提供的折扣優惠通常較少,買家在收樓前三個月才申請按揭。

(圖片來源:新傳媒資料室)

按揭貸款額或不似預期

現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」,並不接受「樓花按揭」,換言之,選擇建築期付款才可以透過按保向銀行申請八至九成按揭。

近年不少買家,亦因此而放棄即供付款的高折扣率優惠,選擇建築期付款。

由於建築期付款時間尚遠,要小心建築期付款風險,包括估價不足、申請人收入及樓市有變數等,種種因素,有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額不似預期。

一般情況下,新盤樓花發售時間,與可申請銀行按揭可相距一至兩年,萬一遇上樓市下行週期,銀行估價會縮水,若估價低於買入價格,買家可能需要額外抬錢上會。

一旦市況下行,屆時申請按揭銀行有機會調整估價,就算買家入息等符合資格,亦有機會借不盡按揭成數。

例如新盤樓價為800萬元,想借九成,預期貸款額達720萬元,但去到收樓時樓市放緩,估價跌至750萬元,貸款額便可能只有675萬元,買家需要從其他方法找出額外首期資金。

雖然以上情況比較罕見,但作為買家最好做足風險管理。

(圖片來源:新傳媒資料室)

壓測難通過

再者,加息週期下,使用建築期付款另一個問題,就是愈來愈難通過壓力測試。

壓力測試是以銀行利率上升3%的情況下,按揭每月供款不得多於月入60%。

而H按是以鎖息上限作為銀行利率計算壓力測試。H按的封頂位,一般為最優惠利率減一定利率。

例如銀行的最優惠利率(P)5%,H按計劃的鎖息上限為P-2.5%的話,壓力測試便是5%-2.5%+3%=5.5%。

當然,銀行很大機會在加息週期提升最優惠利率,故壓力測試的利率或會去到6%以上,按揭申請更難通過。

以貸款額700萬元、還款期30年計算,在鎖息上限仍然處於2.5厘時,壓力測試維持5.5%,壓力測試門檻約每月66,000元。

但如果鎖息上限加至3%,壓力測試升至6%,月入需要達70,000元。

假設鎖息上限再調升至3.5%,壓力測試升至6.5%,月入要求便達近74,000元。

故此,買家在置業前盡量做好財務預算,借按揭盡量不要借到盡,兼且預備多餘資金,即使按揭利率不似預期,也能避免徬惶失措。

另外,在加息週期下,收樓時按揭計劃的實際按息,很大機會比現時更高。

建議最好預先物色後備擔保人,當壓力測試無法過關時,也有擔保人的入息幫手,申請按揭自然更易過關。

若條件許可,買家亦可考慮選用即供付款,就可以避開估價及壓力測試的變化。

當然,建築期付款方法的優點,是交易期特長,特別是預售樓花期延至30個月後,不少一手項目的樓花期長達兩年以上,讓買家可以睇足兩年。

其好處在換樓客或由租轉買的買家身上較易體現,因為個別換樓客,仍在為舊物業按揭供款時,不需要在沽出舊物業前,同時負擔新舊兩間住宅的供款金額;而置業的租客,亦不必同時負擔租金及按揭金額。

(圖片來源:新傳媒資料室)

銀行按合約價批按揭

同時,不少新樓盤價格都在1,200萬元附近水平徘徊,用新按揭保險計劃概念來看,頗為令人苦惱。

皆因萬一物業落成時,物業估值已經升穿了1,200萬元,超出了新按保門檻,會否變相只能敘造到五成按揭,自己要支付五成首期?

不過,這個問題不用擔心,因為銀行審批按揭會按「合約價」為準。從銀行角度只會了解物業是否估到價而已。估到價的話,都會按照合約價值去批核按揭。

因此,即使當時估值升穿了1,200萬元,但銀行仍可協助辦理新按揭保險。然而,如果估值低於當日「合約價」,銀行只能用當時估值計算按揭,變相買家就需要自己抬錢上會。

計好新盤入伙前其他開支

如果新盤業主,同時是以建築期付款的買家,收樓後都有不少事項及開支要處理。

事實上,不少新樓入伙時,管業處/管理處會向業主收取不同費用,包括特別基金收費、會所營運按金、額外預繳管理費及清理廢料費用(泥頭費)等,金額為住宅單位的一個月到三個月管理費不等。因此比起二手樓,新樓雜費相對較多。

(圖片來源:新傳媒資料室)

管理費可以好和味

按現時私樓管理費由每平方呎4元至5元不等計算,一個實用面積300至400平方呎單位,涉及每月管理費支出可達逾萬元。

此外,不論買二手樓還是一手樓,均要在買樓後支付水費及煤氣按金,合計起來亦約為1,000元。

即使選擇無提供大型會所設施的單幢新盤,由於伙數少,每戶要攤分管理費亦變得高昂。

一個100多伙新項目,管理費卻每平方呎達5.3至6元,即一個實用面積300平方呎的單位,每月管理費約1,800元。

此外,差餉和地租一年可分四季預繳,每年差餉和地租的徵收率,分別為應課差餉租值的5%及3%。

新買家置業後,會要在「最後繳款日期」或之前,繳交當相應的差餉及地租金額。

由於差餉地租一年按季度,分四次預繳,因此金額會是按該季度餘下的日期比例去計算。至於每年的差餉及地租則政府決定,徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。

假設物業每季差餉為1,800元計算,該季度還餘下一個月,買家便要交上600元(1,800÷3)的差餉。

不過,值得一提的是,近年政府的財政預算案不時於一定上限內,豁免差餉及地租,業主可視乎情況準備資金作買樓開支。

還有一個重點支出是印花稅。一直以來,香港政府都會向買樓人士收取印花稅,對於首次置業的香港永久性居民,印花稅是按樓價計算,樓價愈高,印花稅就愈高。

以500萬至600萬元樓計算,印花稅是樓價的3%,即15萬元。印花稅的支付時限是在簽署臨時買賣合約後30天,即是說,在物業買賣正式交收前便要支付,因此買賣物業時,要提前準備好相關資金。

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圖片來源:新傳媒資料室