新盤按揭|命中注定借幾多?上會全靠3個按揭術語:「面價」、「合約價」及「光豬價」

新盤按揭|命中注定借幾多?上會全靠3個按揭術語:「面價」、「合約價」及「光豬價」

最近新盤熱賣,不論是天水圍的Wetland Seasons Bay還是南區的揚海迅速沽清,不過,不少新盤買家申請按揭時會遇上難題,其中難以分辨「面價」、「合約價」及「光豬價」。如果計算錯誤,分分鐘會影響按揭上會。究竟當中有何分別?經絡按揭一次過為大家拆解。

撰文:經絡按揭| 圖片:unsplash

「光豬價」的由來

根據一手銷售條例規定,發展商需要在價單明確公佈折實前的售價及所有折扣詳情,折實前的單位售價我們稱為「面價」。

為了吸引買家購買單位,發展商會提供一連串的的折扣優惠,例如即供優惠、早鳥優惠、印花稅優惠、區內客優惠等,扣除所有折扣後,便稱為折實價(俗稱「光豬價」)。

至於「合約價」則是指簽署買賣合約時正式標明的價格,該價格有機會不等於「光豬價」。

(圖片來源:unsplash)
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銀行以「折實價」批按揭

當買家希望向銀行申請一般的按揭計劃時,在不使用按揭保險的情況下,銀行一般會以折實價處理按揭申請。

例如單位價單面價為600萬,折實價為480萬,銀行便會以後者480萬處理按揭申請。在不用高成數按揭的情況下,1,000萬以下物業最高可做六成按揭(貸款上限500萬),因此貸款額便是288萬,首期為192萬。

按保公司以「合約價」計算按揭

不過,如果買家申請高成數按揭,情況會變得不同。

按保公司會根據「合約價」處理按揭申請,例如買家為新盤單位選擇即供付款,合約價為630萬,折實價為500萬。

買家以為按保公司以500萬處理按揭,可根據按揭保險舊制獲得8成按揭,但其實按保公司是以「合約價」處理。

由於合約價已過600萬,不符合按揭保險舊制要求,買家未能享用按揭保險舊制的高成數按揭,最終只能向銀行申請6成按揭。

(圖片來源:unsplash)
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「林鄭Plan」點計數?

除了按揭保險舊制以合約價處理,一旦買家使用按揭保險新制(「林鄭Plan」),按保公司也會以合約處理按揭申請。

例如新盤的合約價為1020萬,折實價為950萬,買家以為可以用按揭保險新制8成上會,首期只需190萬;但現實基於按保公司會以合約價處理按揭申請,買家並不符合按揭保險新制的資格,最終只能以銀行貸款上限500萬上會,首期約為450萬。

申請新盤按揭有很多細節需要注意,為了穩陣起見,正式簽約前應先向經絡按揭轉介的按揭專員查詢,讓首期及按揭供款更有預算。