按揭貼士︳新盤建期上會須知﹕不同購入時段按揭安排大不同︳黃詠欣專欄

留意三個關鍵時段

首先，在按揭成數方面，已購入新盤的買家必須要留意三個關鍵時段，分別為2023年7月6日或以前、2023年7月7日至2024年2月27日及2024年2月28日或以後，在不同時段簽訂臨時買賣合約，按揭成數均會有所不同。現舉一個例子，假設樓價1750萬的新盤即將要建期上會，若該單位於2023年7月6日或以前簽訂臨約，非按保按揭成數最高為五成，即貸款額最高為875萬，如透過按保計劃，貸款額最高為960萬﹔若該單位於2023年7月7日至2024年2月27日內簽訂臨約，非按保按揭成數最高為六成，即貸款額最高為1050萬，如透過按保計劃，貸款額最高為1225萬﹔若該單位於2024年2月28日或以後簽訂臨約，在非按保的情況下按揭成數最高為7成，即貸款額最高為1225萬而無須繳付按揭保費。由此可見，短短一年內在不同時段購入新盤，按揭成數會有很大差距，就上述例子來看，非按保的話，1750萬的新盤按揭成數由五成增加至七成，貸款額足足相差了350萬呢﹗

另外，金管局在壓力測試方面亦同樣放寛了，不過同樣要留意三個關鍵時段，分別為2022年9月22日或以前、2022年9月23日至2024年2月27日及2024年2月28日或以後，壓力測試的計算均有所不同。再以上述例子說明，假設購入1750萬新盤敍做五成按揭即貸款額為875萬，若該單位於2022年9月22日或以前簽訂臨約，現在便要以實際按息4.125%加3%去做壓力測試，即以7.125%作計算，經計算後最低家庭收入約為$98,250﹔若該單為於2022年9月23日至2024年2月27日內簽訂臨約，現在便要以實際按息4.125%加2%做壓力測試，即以6.125%作計算，經計算後最低家庭收入約為$88,610﹔若該單位於2024年2月28日或以後簽訂臨約，現在只需計算「供款佔入息比率」不多於家庭收入50%而無需再做壓力測試，經計算後最低家庭收入約為$84,814。由此可見，只不過相距兩年時間購入新盤，若現時申請按揭的話，即使貸款額相同，最低家庭總收入竟然有高達萬多元的差距呢﹗

最後，提提各位即將建期上會的新盤買家，由於近年按揭市場千變萬化，最好預留三至六個月時間作按揭安排並找專業人士協助，以確保能順利批出貸款。