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    如何揀盤才可賺盡升浪?施永青拆解兩種策略 追價買當旺區vs低吸落後盤

    如何揀盤才可賺盡升浪?施永青拆解兩種策略 追價買當旺區vs低吸落後盤

    既然本港樓市就算面對加息也難下跌,那就意味著「只要負擔到,就是入市時機」。實際操作上有破頂追價買入當旺地區,以及趁低吸納落後地區兩大不同取向之分,究竟如何操作才可賺盡升浪?

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室

    車要趁早上,但買天水圍嘉湖山莊,還是買黃竹坑站上蓋晉環千萬豪宅是兩個不同故事。如果此刻入市,哪一區升值會快一些?

    中原集團主席施永青的回應甚玄:「已經發生的事情,即使是上帝都不能改變;未發生的事情,一定存在或然性。」

    最先破頂屋苑

    他進一步解釋,現在市場上最先突破原有價位的屋苑,偏偏是之前大眾看得比較淡的地區,如東涌及天水圍嘉湖山莊,但現時東涌細單位都已經破頂;嘉湖山莊有段時期被視為重災區,現在卻屬於升幅較多的地方,成交價不斷有突破。

    翻查資料,近日東涌細單位的確不乏破頂成交。當中昇薈10座高層一個實用面積約449平方呎的一房單位,外望屋苑泳池及對面映灣園內園,以718.8萬元成交,折合實用呎價約16,009元,樓價創同類單位新高。

    而藍天海岸5座高層一個實用面積約388平方呎的一房單位,近日就以663萬元沽出,折合實用呎價約17,088元。呎價除打破屋苑紀錄外,亦創東涌區二手分層戶新高。

    至於嘉湖山莊,5月份成交69宗,按月增加47%。當中翠湖居3座高層一個實用面積約549平方呎的三房單位,享天水圍中央公園開揚景致,近日以668萬元沽出,實用呎價約12,168元,樓價創屋苑同類分層單位新高。

    執平貨可能長年跑輸大市

    根據上述例子,似乎趁低吸納落後屋苑再等屋苑樓價破頂,是一種可取的入市操作。

    不過,施永青表示,市場上有兩類買家,其中一類是一定要買平貨;另一類就是專買當旺樓盤。

    他提醒,執平貨的壞處是:「(樓價)落後的地方雖然價錢便宜,但升值速度都會比較慢,買了那些屋苑之後,樓價都經常跑輸大市,因此未必是一個好的投資。」

    啟德及黃竹坑當旺

    施永青續指,東涌及天水圍嘉湖山莊樓價率先破頂是市場早前難以估計,而市場估得中的,就是啟德及黃竹坑這兩個當旺地區。

    當中,由恒基地產(00012)發展的啟德THE HENLEY第一期(THE HENLEY I),加推單位時大膽加價,原本2座23樓A室,半個月前開價為2,917.6萬元,呎價32,819元;到加推時,25樓A室定價3,135.3萬元,呎價35,477元,兩者樓層相差一層(不設24樓),售價卻相差217.7萬元,升幅達7.5%。

    而黃竹坑站上蓋物業晉環,早前推出首張價單,即引起全城注目,皆因呎價逾30,000元兼全部折實售價逾千萬元,買家無法用「林鄭Plan」入市,但仍無阻熱賣銷情,並吸引不少城中名人入飛。

    (圖片來源:新傳媒資料室)
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    旺區升完會再升

    施永青直言:「你估發展商會不會有錢不賺?他們都是看著市價,再調高售價的。」

    他又指,這些當旺地區的交投一定是以新盤為主,但發展商已經「食得好盡」,因此難言以當前價位入市,將來會否還有升幅。

    不過,以當年西九(九龍站及柯士甸站一帶)的經驗看的話,「升完是會再升過的,因為雖然發展商未必會有好多『油水』剩下給買家,但好的地區,(發展商)始終未必食得盡,還會有再升的餘力。」

    但施永青亦提醒,選擇當旺的地區買,好彩的話的確會升完又升;若果不好彩買中貴貨,就會坐艇,更有可能「坐幾年都未返家鄉」。

    車位癲價成交≠好好炒

    有「亞洲樓王」之稱的山頂超級豪宅Mount Nicholson,早前推出車位發售,指引價介乎880萬至950萬元,貴絕全球,根據土地註冊處資料顯示,該屋苑73、75及76號三個相連車位,每個以1,188.8萬元售出。

    車位癲價成交,是否意味「好好炒」?施永青對此並不認同。

    他表示,買賣車位有很多限制,當中不少屋苑的車位都是以該屋苑的業主為銷售對象,「如果(發展商)賣完樓之後,車位全部賣給街外人,下次賣豪宅誰還會來捧場?」

    他續指,有些屋苑的車位就算賣了給街外人,條款都是要租回予屋苑住客,所以若果不看清楚條款,便貿貿然買入車位的話,風險頗大。

    另外,施永青相信上述以逾千萬元買車位的買家是用家,笑言:「他可能有好多架車,想要個車位來泊一架特別喜歡的車,就像外國有人把數以億計的遺產留給一隻狗,可能業主心愛他的車,就買個靚車位畀架車。」

    他進一步分析指,如果把車位放租,最多月租僅萬元,因此不相信買家是投資者。

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