日出康城實戰教學:700萬入手Sea To Sky兩房,如何挑戰叫價極限?|1%Anthony

樓市

讀者蔣先生:你好!想買樓投資,問身邊的親友意見,都只懂得看表面,例如地點是否方便、物業是否實用?不懂得估算將來可以升值多少。請問評估能力是如何培養呢?

是的,其實絕大部分人,識買樓,但不懂得投資。

投資,要買的就是將來,無論買樓也好,買股票也好,買的都是資產將來的價值,因此須培養投資者的評估能力。

大部分人說想買樓投資,但實際上沒有培養好評估能力。

例如最近有學員,早兩年買入康城Sea To Sky的兩房單位,當時買入價700多萬元,以區內最近成交評估升值約200萬元,但很多人卻無法理解。

先講價值評估。新樓入伙未有成交,最直接的方法,就是以附近的新樓作參考。

由於康城是新發展區,很多新樓陸續落成。

(圖片來源:政府新聞處)

以Sea To Sky為例,旁邊的晉海及LP6剛過額外印花稅(SSD),而且成交非常活躍,只要用質素及面積相近的單位成交價參考就可以了。

試想想,若閣下是Sea To Sky業主,見到晉海及LP6的細兩房單位,普普通通都要賣900萬元,手持高層單位的你,難道會賣700萬、800萬元嗎?為甚麼別人可以賣900萬元,而自己賣不到呢?

如果這麼簡單的情況都評估不了,根本就不適合買樓投資。

事實上,更多的投資機會,評估難度更高。

例如筆者投資的收購重建項目,買的都是市區的50至60年舊樓,然後再拆御重建,變身優質住宅出售,如何去評估呢?

倘若連康城新樓盤價值都評估不到,舊樓又如何懂得評估呢?

筆者團隊用的評估方法,是用不同樓齡、位置、配套、開則的單位,可以賣到幾錢,亦已心中有數,然後再考慮是否值得購入重建。

(圖片來源:政府新聞處)

買樓要有投資者視野

再講賣樓時機,這就需要有投資者的視野及心理質素。

市況有高低,尤其是在疫情時代,失驚無神又一波。

如果在賣樓的時候遇上疫情爆發,買賣價當然會受影響。這個時候閣下會如何決定呢?

如果視野及心理質素不足,覺得香港前景暗淡冇信心,賤價賣樓就沒有辦法了,確實有機會給人鋤到800萬元。

但若閣下的視野、心理質素、持貨能力夠,大可以「揸多陣」先,等市況好轉才賣出,那就可以賣900萬元了。

若然遇上市場氣氛旺,例如康城13期推出的時候,可能賣更高。

作為投資者,必須要具有評估的能力。

如果一定要見到成交才相信,如何賺到錢? 當閣下見到成交的時候,證明價錢已升了!再買就遲了,甚至可能會接火棒,坐艇蝕讓。

投資者的眼光,不是靠感覺的,是要有豐富的知識、經驗及數據支持,筆者認為是需要學習及實踐的。

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圖片來源:政府新聞處、經一編輯部