林鄭:「明日大嶼會為香港帶來巨大經濟效益」前期研究開始 再現輝煌首先要有錢

林鄭:「明日大嶼會為香港帶來巨大經濟效益」前期研究開始 再現輝煌首先要有錢

政府早前提交的興建明日大嶼的5.5億元前期研究撥款,獲得立法會高票通過,預計在立法會中沒有反對派的情況下,完成研究後,正式興建明日大嶼的計劃同樣將順利通過,被譽為香港房屋土地救星的明日大嶼,到底會對房屋市場有何影響?

撰文:經一編輯部|圖片:政府明日大嶼諮詢文件

特首林鄭月娥在早前公布的2021年施政報告中指出,在眾多土地供應選項中,「明日大嶼願景」是規模最大及可提供的土地最多項目,而明日大嶼計劃已在社會討論近10年,只要大眾客觀、持平,心繫香港的長遠利益,就會明白「明日大嶼願景」有多方面好處,包括開發新的土地及增加以七成公營房屋為比例的房屋供應等。

她又指,「明日大嶼願景」會為香港帶來巨大的經濟效益。

相信有不少人疑問,為何要填海,又為何是大嶼山呢?政府表示,大嶼山是全港最大的島嶼,坐擁策略性的地理位置,隨著北大嶼各項基建設施的落成,如港珠澳大橋、屯門至赤鱲角連接路、東涌新市鎮擴展、香港國際機場三跑道系統等;加上粵港澳大灣區的發展規劃,大嶼山將成為通往國際及區域的雙門戶。

配合香港長遠可持續發展,大嶼山能提供土地,作社會和經濟發展及保育珍貴的自然和文化資產。

建島以滿足人口增長

據了解,政府打算分期興建,總面積約1,700公頃的人工島,共興建26萬至40萬個住宅單位,可容納70萬至110萬人,當中七成為公營房屋。

根據統計處估計,2041年香港人口將達到811萬人的頂峰,之後回落至2069年的735萬人。

支持興建人工島的團結香港基金指出,目前香港人均居住面積只有170平方呎,遠遠低於東京的210平方呎和新加坡的270平方呎,即便香港人口停止增長,仍需要為彌補過往的土地和房屋供應不足,繼續推出土地供應以提升人均居住面積來改善生活水平。

政府指,土地供應嚴重短缺是不爭事實。土地供應專責小組預計,土地短缺遠高於1,200公頃,不論是房屋用地,經濟用地或各類「政府、機構或社區」、休憩用地及運輸基建設施用地,均未能滿足需求。

土地供應緊絀,無可避免會加劇一些民生問題並窒礙經濟持續發展,例如現時公屋平均輪候時間已延至5.4年、私人寫字樓的租金和售價持續高企。

商業休閒兼用

政府表示,會將明日大嶼打造成繼中環,東九龍後香港第三個核心商業區(Central business district,CBD)。

政府文件顯示,填海計劃可以加快東涌新市鎮擴展計劃的發展步伐,提供超過80萬平方米的商業樓面面積,分別用作辦公室、 零售和酒店用途,提供約40,000個就業職位。

而整個交椅洲人工島發展區總共可以提供約400萬平方米商業樓面總面積,以及創造約34萬個就業職位。

政府特別强調,連同機場島的三跑道系統、高增值物流中心、航天城發展項目、亞洲國際博覽館未來發展,以及位於香港口岸人工島的擬議上蓋發展計劃,令機場可以成為連接大灣區及全世界的機場城市,鞏固及提升香港國際商貿中心地位。

除了商用地以外,明日大嶼的填海地也會發展成休閒用途, 將欣澳填海項目發展為休閒和娛樂中心,用作度假目的地,以及舉辦國際和本地體育賽事, 與大嶼山現有景點形成協同效應。

而香港近年其中一個吸引外國遊客的賣點是郊遊,政府在明日大嶼計劃中,同樣會制定及分階段落實大嶼山遠足徑和康樂設施計劃,建立遠足徑網絡,提供可持續的休閒和康樂體驗,以及發展生態旅遊業。

政府將同時研究擴展或連接大嶼山的單車徑和越野單車徑網絡,或許有如屯門馬鞍山單車徑般連接,提供單車徑連接大嶼山及新界西和港島區。

明日大嶼新界棕地非二擇一

有意見認為,政府應該先發展新界棕地,待土地發展面對真正瓶頸,才祭出填海這個最終選項。

政府解釋單靠棕地不能解決土地供應短缺的問題,解決土地問題不應用非黑即白的思考模式。

而棕地發展亦有其自身的困難和限制,存在一定的不確定性,包括因應地區意見而需要調整個別項目的發展規模及時間,而交椅洲人工島卻正正擁有多重策略性優勢,並非其他土地供應選項所能替代。

遠島不能救近樓

對香港房屋素有研究的曾淵滄博士表示,明日大嶼對樓價影響短期內不會出現,「明日大嶼是好多好多年後的事,是講緊非常非常多年後,10至20年後面的事,而香港人口不斷增加,其實明日大嶼,都不能一了百了解決香港的土地短缺問題。明日大嶼其實很小,而且大灣區不停會有大陸人下來,長期仍是要不停覓地。」

相關的交通配套相信有不少香港市民都會關心,而明日大嶼的其中一個發展主軸是運輸基建先行。

政府聲稱將研究興建一條新的主要運輸走廊,以道路和鐵路連接屯門沿海地帶、北大嶼山、中部水域人工島和港島北的傳統商業中心,並會推展一條與北大嶼山公路並行的高速公路和擴建龍門路(見圖表一)。

明日大嶼前期研究開始 再現輝煌首先要有錢
明日大嶼以交通為發展核心。

新的運輸走廊將縮短赤鱲角機場與港島的距離,同時釋放中部水域人工島、龍鼓灘近岸填海土地、內河碼頭區、屯門東和屯門西等沿線地區的發展潛力。

這條運輸走廊亦會紓緩現時西鐵和屯門公路繁忙時段的擠逼情況,改善新界西北的交通運輸系統和提升香港整體交通網絡的彈性及運力。

不計及環保這個不可計量的因素,明日大嶼的確能夠增加土地供應,但明日大嶼除了如曾淵滄博士所言,「遠水不能救近火」之外,「太貴買不起」也許是另一個反面因素。

時不利兮騅不逝

經歷年中每人派10,000元後,財政司司長陳茂波早前估算來年3月香港有8,000多億元財政儲備。

大新銀行經濟師溫嘉煒指出,香港目前推出的防疫紓困措施逾3,100億元,佔本地生產總值(GDP)約10%,財政儲備由28個月的政府開支,降至大約13個月,但由於政府目前再收緊限聚措施,不排除明年預算案會預留資源,令實際可動用金額更少。

另一方面,由於疫情令香港今年經濟大約收縮6%,預計稅收亦會相應減少,而2018年時預計,明日大嶼計劃的填海建島總成本6,000億元起計算,去建造遠期而且未來需要消耗更多現金作發展的土地,值得與否當然見仁見智。

如果悲觀地預測疫苗的出現未能令疫情一去不返,明年經濟繼續低迷下,信貸週期的萎縮必將加快,香港政府要靠自力建造明日大嶼便更困難,甚至可能有如聖經中人類建造巴比倫塔,目標未達成被反噬,墮入債務問題。

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