明日大嶼無助降低香港樓價 新界地主仍掌土地開發的決定權

明日大嶼無助降低香港樓價 新界地主仍掌土地開發的決定權

明日大嶼為香港有限的土地帶來額外供應,為香港緩慢的土地供應下一猛藥,但除了環保問題外,與新界棕地的相互關係同樣令人關注。有消息指,在政府拍板開始前期研究後,新界的地主及發展商祕密聯繫政府,希望可以先交出地皮,後談價格盡快發展土地。

撰文:經一編輯部|圖片:政府明日大嶼諮詢文件

早前在立法會審批前期撥款的討論中,發展局局長黃偉綸回應議員質詢時表示,明日大嶼計劃的平均土地成本呎價約1,400元,而新界的發展區的平均土地呎價約1,300元,他承認明日大嶼和新界棕地的發展成本「相近」,但就反駁指收回新界土地涉及補償、安置等其他費用,部分新界土地亦難以建造高密度住宅單位。

環保組織綠色和平反駁,指政府嚴重貶低棕地的發展潛力,施政報告的建議發展未納入規劃的棕地面積為450公頃,比土地供應專責小組建議的760公頃及民間團體建議的1,030公頃都要少。

綠色和平進行的調查顯示,新界私人棕地及毗鄰的官地,共有816公頃,若將其中一半棕地發展興建鄉村式公營房屋,並按照地政總署收回土地特惠補償率,造地的成本約333億元,即約填海的四分之一,保守估計有關發展至少可提供13.9萬個單位,與填海可以提供的單位數量相約。

根據本土研究社調查所得,收回新界農地的特惠補償制度分甲、乙、丙、丁四個級別,分級原則主要按地價、與新市鎮和新發展區的距離、以及土地發展潛力而定。

甲級最為接近新市鎮、交通最方便、市場價值最高之地段;其次為乙級,但不少丙級地段仍有道路通達。

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地政總署的農地報償制度。

以最高收地價格估算並不公允

是次綠色和平研究發現,政府未有發展計劃的1,030公頃棕地當中,有836公頃為私人土地(需要收地發展),而當中逾半(433公頃)位於丙級地段。

按照地政總署最新新界農地的特惠補償制度,丙級地段的收地價格為每呎545元,只及甲級呎價(1,090元)的一半,現時政府以甲級地價估算收回所有棕地的成本,未免過於誇大成本。

研究並指出,若以甲級價錢收回所有現時甲級地段內、以及新界北新發展區內的私人棕地,共246公頃。
加上乙級地段私人棕地約52公頃、及夾雜於這些地段內的棕土官地約85公頃,合共383公頃土地,其實只需要404.5億元已可收回,重新整全規劃作公共用途。

參考離島或赤柱等鄉村式公屋設計,以3.6倍住宅用地地積比發展約12層的公營房屋,在383公頃土地上可興建多達19.2萬伙公屋,比明日大嶼計劃提供10萬至18萬伙公營房屋更多。

而由於甲、乙級棕土的地理位置較接近目前的新市鎮,部份棕土場更是大片相連,甚至適合以高密度發展,本土研究社形容研究估算以3.6倍地積比發展已經「非常保守」,而其餘位於丙、丁級地段的偏遠棕土發展潛力仍未計算在內。

本土研究社指出,明日大嶼雖有1,000公頃新造地,但實際建屋的土地偏少,使用6,240億元,卻只提供15萬至26萬個房屋單位,當中更只有10.5萬至18.2萬個為公營房屋,證明新界棕地建屋更化算。

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有營運用途的新界棕地分佈

明日大嶼僅能滿足20%房屋需求

根據政府2016年末發表的香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略,規劃署的綜合土地需求及供應分析,直至2026年,香港需要46萬個單位以滿足需求,當中包括約24.78萬個單位的需求淨增長;受重建影響的住戶約45,400戶;居住環境欠佳的住戶約10.66萬戶及其他因素約36,700戶。

由2026年至2046年的20年期間總房屋需求為約54萬個單位,2016年至2046年期間的總房屋需求估計,約為100萬個單位,首10年約為46萬個(46%),而未來20年約為54萬個(54%),總數100萬個單位的新房屋需求,需要約1,670公頃房屋用地,包括約560公頃的公營房屋用地及約1,110公頃的私人房屋用地。

不計及明日大嶼的土地供應,預計至2046年,房屋土地估計短缺為230公頃,顯示政府仍將主要依賴新界作為土地供應的主要來源。

但新界能否作為香港土地供應的主要來源,當然是地主說了算,曾淵滄表示香港的房屋土地供應仍要看地主的想法,「始終香港有很多人有地,如果全部用作興建房屋,都已經有百萬計單位,但地主是否肯首又是另一個問題。」