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    【最強對最強】「最貴鐵路盤」揚海掀戰線 本月3,000伙新盤大軍壓境:「大孖沙」決戰時刻!

    【最強對最強】「最貴鐵路盤」揚海掀戰線 本月3,000伙新盤大軍壓境:「大孖沙」決戰時刻!

    新盤市場旺勢未有停下來。發展商早在年初淡季已積極備戰賣樓,一直到下半年都月月有盤推,而且當中有具規模的大型項目,港九新界都有新樓輪住出擊,大孖沙上演吸客大鬥法,買家不愁沒有選擇。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、經絡按揭

    今年焦點一定是港鐵公司(00066)南港島綫的黃竹坑站上蓋發展項目港島南岸,當中第2期揚海位於香葉道11號,亦於8月底已上載價單。

    揚海歷來最貴鐵路盤

    揚海首批推出120伙單位,折實平均呎價達30,880元,較一期晉環的首批單位高出4%。同年4月公布的價單,當時首批折實價為1,146.1萬至2,867萬元,折實呎價27,005元至34,131元。

    即是揚海以呎價計,為歷來最貴鐵路盤。

    當中2A座10樓E室,面積341平方呎,一房間隔,價單定價1,349.9萬元,呎價39,587元,即供最高獲20%折扣,折實樓價1,079.92萬元,折實呎價31,669元。

    發展商嘉里建設(00683)及信和置業(00083)表明,相信呎價可以打破第一期紀錄。

    黃竹坑站上蓋揚海首批推出120伙單位,折實平均呎價達30,880元,為歷來最貴鐵路盤。(圖片來源:新傳媒資料室)
    黃竹坑站上蓋揚海首批推出120伙單位,折實平均呎價達30,880元,為歷來最貴鐵路盤。(圖片來源:新傳媒資料室)

    如斯有信心,是因為項目的位置座向較第一期較開揚,估計不少中高層單位都可望深灣海景景觀,項目賣點明顯是海景,相信景觀優勢,能吸納第一期向隅客回流。

    全盤共提供600伙,戶型包括一房至四房,實用面積300至1,400平方呎。其中,兩房單位佔最多,共271伙。

    三房戶則有198伙,即兩房及三房戶合共涉469伙,佔全盤總數約78%。

    戶型上,項目沒有提供近年來備受市場關注的開放式單位,而一房戶亦只有58伙,佔項目總伙數不足一成。

    恒地啟德盤平均呎價28,200元

    相比之下,第一期晉環有近200伙為開放式及一房戶型,目標客群與揚海明顯不同。

    另市區新樓重鎮啟德,亦不乏大型項目。

    位於沐泰街7號的恒基地產(00012) 旗下啟德THE HENLEY III,共提供404個單位,是整個項目三期中最接近港鐵啟德站的期數。

    屋苑戶型涵蓋開放式至三房單位,實用面積229至778平方呎不等。主打開放式及一房單位,兩者合共約佔全盤逾六成伙數。

    發展商日前公布首張價單,涉及81伙,涵蓋開放式戶至三房單位,實用面積由238至778平方呎。

    倘若扣除最高折扣5%優惠,折實售價介乎625.38萬至2,499.54萬元;折實呎價則介乎25,218至32,479元,折實平均呎價28,200元,成為啟德最貴一手開盤價。

    恒地啟德THE HENLEY III,以最高折扣計算,有68伙折實售價低於1,000萬元。(圖片來源:資料圖片)
    恒地啟德THE HENLEY III,以最高折扣計算,有68伙折實售價低於1,000萬元。(圖片來源:資料圖片)

    以最高折扣計算,有68伙折實售價低於1,000萬元。最平入場單位為第3B座9樓E室,實用面積238平方呎,屬開放式間隔,折實價為625.38萬元,呎價26,276元。預計關鍵日期為2022年4月30日。

    至於新界區樓花,銀碼相對較細,較易吸引上車客及投資者。

    其中,新鴻基地產(00016)位於天水圍濕地公園旁的新盤樓花項目,最新一期Wetland Seasons Bay第1期,全盤單位於8月,已累售出超過600伙,累積套現逾40億元。

    發展商隨即於週日(8月29日)加推價單第6號,涉123伙,折實平均呎價15,492元。

    (圖片來源:資料圖片)
    (圖片來源:資料圖片)

    新地加推單位價增2%

    當中包括天水圍區內首推的開放式單位,涉及九伙,折實售價由430.16萬元起,入場版為第5A座1樓B6單位,實用面積268平方呎,屬開放式間隔。以現金付款計劃計算,折實售價430.16萬元,折實呎價16,051元。

    新地副董事總經理雷霆指,在加推單位中,小部分有約2%加幅,由於今批的景觀及座向更佳,故屬原價加推,有機會於9月第一個週末進行第三輪銷售。

    項目位於濕地公園路1號,預計關鍵日期為2022年6月30日,樓花期較短。同時,項目預計分三期發展,共提供1,996伙,當中第一期將提供1,224伙, 間隔由開放式至四房,關鍵日期為2022年6月30日。

    值得一提的是,由於不少單位成交銀碼在600萬元以下,買家大可考慮支付20%首期,而餘額80%透過承造舊按保上會。

    因為據香港按揭證券公司指引,樓花期少於一年的物業,只要銀碼低於600萬元也會受保。

    以入場戶2B座1樓B6室作供款例子,單位訂價551.59萬元,如採用即供連同按揭保險,首期資金91萬元,月供近15,000元,入息要求每月約35,000元。

    如果用最典型支付40%首期、60%按揭上會,首期資金近182萬元,月供近11,000元,入息要求每月約26,000元。

    另外,由中資中洲置業發展的火炭星凱•堤岸,共提供1,335伙。該公司營銷策劃總監楊聰永日前指出,若項目一獲批預售,將於短期內上載樓書,並隨即展開銷售攻勢,首批售價將參考近期鐵路盤售價,對銷情具信心。

    資料顯示,項目由四幢住宅大樓組成,戶型包括開放式至四房,另設特色戶。
    當中一至三房單位佔九成,一房戶面積介乎330至390平方呎,佔約29%;兩房戶由460至580平方呎,佔約34%;三房戶670至950平方呎,佔約28%。

    由於鄰近火炭港鐵站,多少都被市場視為鐵路上蓋盤,備受市場關注。

    買家以高成數入巿

    業內人士認為,樓市氣氛持續熾熱,發展商推盤信心增強,亦加快推盤,令新盤銷情報捷,可望帶動二手樓市成交,下半年整體成交量仍保持樂觀。

    經絡按揭轉介營運總監張顥曦認為,由於早前東京奧運屬全城焦點,樓市交投期內亦受到一定影響;惟他預期發展商加快推盤,新盤銷情報捷,可望帶動二手樓市成交,對下半年整體成交量仍保持樂觀。

    他補充今年上半年,本港按揭宗數錄得48,036宗中,現樓按揭宗數錄得44,931宗,對比去年同期的35,849宗上升25.3%;樓花按揭宗數錄得3,105宗,比去年同期的3,931宗下跌21%。

    多選建築期付款

    後者宗數下跌,主要反映愈來愈多新盤樓花買家,選擇建築期付款方式,待物業落成時才向發展商支付尾數,在收樓、收到入伙紙後才向銀行承造按揭。

    另特首林鄭月娥在2019年10月《施政報告》宣布,提高自住物業的按揭成數上限。

    經絡按揭轉介營運總監張顥曦預期發展商加快推盤,新盤銷情報捷,可望帶動二手樓市成交,對下半年整體成交量仍保持樂觀。(圖片來源:經絡按揭)
    經絡按揭轉介營運總監張顥曦預期發展商加快推盤,新盤銷情報捷,可望帶動二手樓市成交,對下半年整體成交量仍保持樂觀。(圖片來源:經絡按揭)

    800萬元以下物業最高可承造九成;800萬至900萬元以下最多可承造八至九成;900萬至1,000萬元以下最多可承造八成按揭。

    這個被坊間俗為「林鄭plan」的新政,亦令近年更多上車族及換樓客,以按保承造高成數按揭入市。

    今年6月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額,分別達2,271宗及126.85億元,創該行有紀錄以來的按月新高。

    利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,相信後市在逾千伙的新盤再次熱推下,整體樓宇登記量小休後將再次回升。

    此外,本港整體樓宇買賣登記數目,今年反覆闖高峰逼近萬宗,惟在量價貼近高峰前,市場稍趨觀望及回氣,為後市樓價再升,創造更佳條件。

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