分享至
    「最抵買的黃金時間已過」多區現「鎖匙盤」荒 破頂潮可持續多久?|胡說樓市

    「最抵買的黃金時間已過」多區現「鎖匙盤」荒 破頂潮可持續多久?|胡說樓市

    本港疫情未完,政治環境大改動,經濟層面面對更嚴峻挑戰,最新本地失業率已升至7.2%,達17年以來高位,仍未見有回落跡象;另一邊廂,新盤推盤步伐如箭在弘,在不明朗氛圍下,香港樓市神話似未幻滅,從差餉物業估價署數字(屬滯後數據)反映,樓價有止跌回升之勢,二手樓市屢屢破頂,勢如破竹,到底本港樓市迴光返照,還是曙光初現?

    撰文:胡說樓市| 圖片:istock、胡說樓市圖片

    按政府數據顯示,本港2月私樓售價指數創去年7月以來新高,報384.5點,按年升2.97%,按月升0.92%;若與2019年5月歷史高位396.9點比較,與今年2月指數的差距,其實已進一步收窄至3.1%。

    根據中原地產研究部數據同樣顯示,本港樓價有向上趨勢;近四週計,中原城市領先指數CCL累升1.78%、CCL(中小型單位)累升1.49%、CCL(大型單位)更累升3.37%。

    樓價止跌回升?

    再現破頂個案 翻查看中原估價指數(主要銀行),於3月25日 CVI最新報84.57點,成功升穿80點水平;市場人士認為,銀行按揭取態繼續積極樂觀,料CVI於80點高位企穩,有機會持續至今年中。

    此外,市傳有大型銀行放寬非固定收入人士的入息審查,顯示銀行對按揭審批變得進取,料為樓市火上加油。

    其實不單從數據(部分是滯後)反映,近期市場確實出現多個二手樓破頂成交個案,不禁令人聯想起2019年樓市每日錄破頂成交的瘋狂日子。

    值得一提的是,是次二手破頂所涉區域多,而本身「價硬」的十大藍籌屋苑,更出現「鎖匙盤」荒,不少人嘀咕是次樓價升勢又持續多久?

    「上車樂園」沙田中心疫市呎價重上2萬元

    新界指標屋苑兼「上車樂園」沙田中心,即使面對疫市,呎價又重上20,000元。 沙田中心中層E室,實用面積288平方呎,享河景,近月以580萬元賣出,呎價20,139元,為屋苑自去年6月以來呎價首次重上20,000元。

    新城市廣場

    另外,同區新城市廣場中層B室,實用面積583平方呎,兩房設計,以1,000萬元成交,金額創同類成新高,實用呎價為17,153元。

    「最抵買的黃金時間已過」多區現「鎖匙盤」荒 破頂潮可持續多久?|胡說樓市
    沙田中心呎價自去年6月以來重上20,000元價位,最近一個實呎288平方呎單位以580萬元沽出,呎價20,139元。(胡說樓市圖片)

    紅磡半島豪庭「雙破頂」

    位於紅磡半島豪庭最近更錄「雙破頂」個案,單位為2座高層J室,實用面積1,074平方呎,三房套房加工人套房間隔,擁西南維港海景,以2,628萬元易手,創屋苑分層單位新高,折合實用呎價24,469元,呎價亦創屋苑分層標準單位新高。

    港島南區深灣軒

    另外,港島區成交方面,位於港島南區深灣軒高層海景兩房戶,3月以約1,190萬元易手,實用呎價約23,425元,成交價及呎價均創屋苑兩房新高。單位為3座高層A室,向東南望單邊全海景,兩房間隔,實用面積約508平方呎。

    西灣河嘉亨灣

    位於西灣河嘉亨灣同樣於3月錄破頂個案,有報道指3座中層A室,實用面積1,129平方呎,三房設計,享全海景,成交價為3,268萬元,呎價28,946元,兩價同創屋苑分層單位新高紀錄。

    元朗3月二手成交料創十年新高

    是次二手市升浪似乎來得廣泛,較北的元朗區亦同樣受惠,區內朗怡居最近錄得破頂成交,1座高層A室,實用面積705平方呎,三房套房間隔,零議價以850萬沽出,創屋苑歷來造價新高,折合實用呎價12,057元。

    另外,同區朗庭園亦錄得高價成交,3座高層H室單位,實用面積428平方呎,兩房間隔,減價50,000元,以615萬元沽出,折合實用呎價14,369元,創屋苑分層兩房單位2018年6月後近兩年新高。

    而鄰近朗屏站的朗屏8號,一個四房大單位以1,248萬元售出,創屋苑新高成交價,呎價15,220元。 市場資料顯示,元朗區於3月累錄約216宗二手成交,估計全月可達260宗水平,創10年新高。

    「最抵買的黃金時間已過」多區現「鎖匙盤」荒 破頂潮可持續多久?|胡說樓市
    鄰近朗屏站的朗屏8號,一個四房大單位以1,248萬元售出,創屋苑新高成交價,呎價15,220元。(胡說樓市圖片)

    東涌二手放盤銳減 成交破頂

    相對偶遠的新市鎮,就如東涌,二手放盤量也見銳減。雖然2020年10月國泰大裁港員工5,300人,令東涌區樓市一度跌入愁雲慘霧,放盤量即時大增,東涌映灣園實用呎價更多次失守萬元,例如三房單可以915萬元沽,呎價跌至9,561元;惟因該區樓價一直相對低水,故吸引不少外區客流入「執平貨」,令不少降價沽盤已急速被市場消化。

    根據中原資料,東涌於3月累錄約116宗二手成交,按月增16%,已連續五個月企穩100宗水平。

    有市場人士更揚言,東涌最抵買的黃金時間已過,價錢較平並非出現於國泰大裁員時期,而是早於2020年初,不少早年買入多個單位的業主,已開始收割出貨,現時區內樓價已回升。

    以映灣園為例,去年兩房單位只需600多萬元,目前映灣園高層兩房叫價已升至750萬元,短短多個月回升百萬元。

    「最抵買的黃金時間已過」多區現「鎖匙盤」荒 破頂潮可持續多久?|胡說樓市
    映灣園去年兩房單位只需600多萬元,目前高層兩房叫價已升至750萬元,短短多個月回升百萬元。

    同時,區內更錄破頂個案,據悉,東環6A座高層單位,實用面積483方呎,於4月初以768萬元沽出,呎價約15,901元,並雙破頂成為屋苑同類型紀錄新高。

    不單價錢回升,區內放盤量亦大減,區內代理反映,不少業主已封盤,並準備加價。以映灣園為例,單位供應共5,280個單位,但買賣盤只有18個供選擇,而半新盤昇薈更誇張,全個屋苑有1,419伙,暫時只有一個鎖匙盤。

    破頂潮持續多久?

    筆者相信,二手樓價現升浪,或多或少與財政預算案未有推出打壓樓市措施有關,加上市場上已累積不少購買力,準買家睇樓多時,已準備出擊,見不少業主願意減價,便加快促成交易。

    惟料平價盤現已被市場消化得七七八八,相信二手樓價升勢短期或會放緩。不過,更重要的是,低息環境持續,以及歐美各國大量寬,令持現金貶值風險增大,市場難免出現「愈遲買、樓價愈貴」的恐懼心態,令入市意欲大增。

    其實,全球「放水」抗疫情,樓價上升已成世界性現象。根據萊坊Prime Global Cities Index,於去年第四季升至1.9%,比第三季升1.6%更高。 該項研究更顯示,有66%城市豪宅樓價持平或上升,較第三季62%更多。以去年第四季為例,多國豪宅市場均見升勢,深圳豪宅價按年升13.3%、上海則升8.5%、溫哥華升8.1%、洛杉磯升7.6%、三藩市升6.8%、多倫多升6.4%;惟本港豪宅樓價卻跌6.9%。

    值得留意的是,受疫情因素影響令樓市供求失衡;加上按息低企,其中美國樓市於今年表現更熾熱。據標準普爾Case-Shiller房價指數顯示,今年1月全美主要大城市平均房價上漲了11.2%,創下2006年2月以來最高漲幅。 所以,如果香港樓價指數持續向上,也不排除可能只是追落後。

    延伸閱讀:「新香港人」偷步入市撐樓價 通關後愈升愈有!1%內地富戶可消化2年新供應

    延伸閱讀:想預測樓市走向 參考此「樓市估值法」 上車贏面達96% 唔怕買貴咗!