月租兩萬以上比率再升 藍籌屋苑回報率高達11厘 租務管制隨時「落重藥」波及私樓?

月租兩萬以上比率再升 藍籌屋苑回報率高達11厘 租務管制隨時「落重藥」波及私樓?

正當一、二手市場買賣熾熱之際,租金亦創出十個月新高。若以半年累計,今年上半年租金上升約2.5%,當中港島東藍籌屋苑太古城,今年上半年太古城平均呎租升6.7%,表現最為搶鏡。

撰文:經一編輯部| 圖片:中新社、美聯物業、資料圖片

事實上,私人住宅租金自5月回升後,6月進一步向上。

據美聯「租金走勢圖」顯示,2021年6月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.24元,按月升約1.5%,創十個月新高。

倘若以半年累計,今年上半年租金上升約2.5%,自2019年上半年後首次半年上升。

本港租金創十個月新高。當中藍籌屋苑太古城平均呎租升6.7%,有業主享租金回報率高達11厘。(圖片來源:資料圖川)
本港租金創十個月新高。當中藍籌屋苑太古城平均呎租升6.7%,有業主享租金回報率高達11厘。(圖片來源:資料圖川)

太古城呎租半年升近7%

若以屋苑劃分,2021年上半年,港島東藍籌屋苑太古城平均呎租升約6.7%,表現最為搶鏡。租金有升幅,業主可享的租金回報亦見高企。

利嘉閣地產高級經理黃凱達稱,市場新近錄得太古城海天花園景天閣中層G室的租賃成交,單位實用面積約589平方呎,兩房間隔,以月租22,000元成功租出,折合實用面積呎租約37元。

據悉,業主於2002年6月,以約232萬元購入上述單位,現租出可享租金回報率高達11厘。

香港置業首席聯席董事布家良表示,太古城南海閣低層D室,兩房間隔,座向東南,實用面積約488平方呎,以17,000元租出,實用呎租約34.8元。

資料顯示,業主於2012年10月以約630萬元購入上述單位,現享回報約3.2厘。

至於紅磡黃埔花園、鴨脷洲海怡半島及沙田第一城,半年內呎租分別升約2.2%至約2.7%;天水圍嘉湖山莊平均呎租僅錄0.4%的升幅,近乎持平。

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖指,嘉湖山莊租賃成交保持暢旺,新近錄得翠湖居2座中層F室租賃成交,實用面積449平方呎,兩房間隔,向西,享內園景,以月租11,000元租出,折合實用呎租24.5元。

業主於2005年6月,以98萬元買入單位,現租出單位,租金回報高達13厘;若按同類單位近期售價約540萬元計,市值租金回報約2.4厘。

(圖片來源:美聯物業)
(圖片來源:美聯物業)

月租逾20,000元比率升

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,因今年上半年樓市氣氛向好,住宅交投暢旺,樓價回升之餘,租金亦見回升。

若以不同月租類別劃分,以美聯物業促成的租務個案計算,今年上半年月租15,000元或以下比率約39.9%,較2020年下半年減少0.3個百分點,當中嘉湖山莊、沙田第一城及將軍澳日出康城LP6等,有不少此類銀碼月租個案。

至於15,000至20,000元的租務個案比率,今年上半年錄得約33.4%,較2020年下半年減少0.5個百分點,並創五年新低。

當中LP6同樣不乏介乎15,000至20,000元的租務;另大埔天鑽亦有不少。

反觀,月租逾20,000元的比率有所回升,今年上半年錄約26.7%,較去年下半年約25.8%回升,為一年半新高,當中太古城、海怡半島及大圍名城等均有不少此類月租個案。

市區物業租盤當然較為吃香,特別是鐵路上蓋項目。港置高級聯席董事翁嘉慧表示,南昌站匯璽的一宗租務成交,新租客在「零議價」下,斥55,000元承租四房戶,實用呎租約41.7元。

單位為匯璽II 3A座高層B室,屬四房間隔,向南望海景,實用面積約1,320平方呎。業主以約55,000元放租一星期即吸引外區客洽詢,由於業主不設議價空間,實用呎租約41.7元。

據悉,新租客為夫婦,心儀單位樓齡新,並位處鐵路上蓋,兼享海景,故睇樓一次即決定承租。

資料顯示,2017年12月業主以約3,235.8萬元購入上述單位,現租出可享租金回報率2厘。

近日南昌站匯璽的一宗租務成交,新租客在「零議價」下,斥55,000元承租四房戶,實用呎租約41.7元。(圖片來源:資料圖片)
近日南昌站匯璽的一宗租務成交,新租客在「零議價」下,斥55,000元承租四房戶,實用呎租約41.7元。(圖片來源:資料圖片)

至於鄰近的新樓盤家壹,位於元州街342至356號,採單幢式設計,合共提供200伙,戶型涵蓋開放式至兩房單位,標準戶面積介乎220至479平方呎。

其中一個成功租出的單位為高層C室,一房間隔,實用面積277平方呎,以14,500元租出,呎租52元。

根據資料顯示,業主於2019年4月,以約625.704萬元購入上述單位,現可享租金回報率2.8厘。

而項目一房租盤佔大部分,現超過十個,每月叫租介乎15,000至17,000元。

入場租盤為低層C室,實用面積277平方呎,呎租54元。

料租金再升5%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,經濟漸漸改善、結婚人數開始增加、分支家庭自然會增多和出生率回升,對於租樓買樓需求會上升。

他認為渡過了最壞時刻,預計今年本港租金和樓價也會重拾升軌。新簽訂租約不容易再有減租個案,間接會推高樓價。估計今年餘下時間,本港租金再上升5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦指,目前利率持續低企,租金上升令業主增加租金收入,對樓市後市取態轉趨樂觀,是看好中長期樓價穩中向好的另一原因。

同時對一批手持足夠現金、想等樓市下跌才入市的「租樓一族」而言,租金開始「追落後」持續上升,相信將令這一批買家按捺不住轉租為買,從而增加對物業的需求。

劏房租務管制 最快年底實施

租務旺場,政府亦於日前正式接納劏房租務管制研究工作小組的報告,實施劏房租務管制,包括建議「2+2」四年租住權、加租幅度參考差估署指數及設15%封頂機制等。

維持15%續租加幅上限

政府宣布就劏房租務管制向立法會提交草案,已於本週三(7月14日)首讀,預計最快年底實施,但當局表示草案仍將維持15%續租加幅上限。

運輸及房屋局局長陳帆表示,明白外界有意見認為加幅上限應調低至10%,強調政府並非「落閘」,會繼續聆聽,但明言不會撤回草案。

他又呼籲租客在修例期間的「空窗期」,如遇到不合理租約條款、租金,切勿簽約,又提醒業主「唔好低估政府立法決心」,預告未來可能「加辣」。

陳帆亦解釋,15%上限是參考差估署私人租金指數變化,平衡租戶和業主權益,又指業主須在指數向下時減租。

他並強調,此舉並非將工商大廈或臨時構築物內的非法劏房合法化,不會影響政府部門按照現行法例採取的執法行動,特別是建築物安全和消防安全方面。

香港社會服務聯會(社聯)回應指,樂見政府落實立法規管劏房租務,包括強制業主與租客簽訂書面租賃協議、限制續租加幅及禁止濫收水電費等。

運輸及房屋局局長陳帆呼籲租客在劏房租務管制修例期間的「空窗期」,如遇到不合理租約條款、租金,切勿簽約,又預告未來可能「加辣」。(圖片來源:中新社)
運輸及房屋局局長陳帆呼籲租客在劏房租務管制修例期間的「空窗期」,如遇到不合理租約條款、租金,切勿簽約,又預告未來可能「加辣」。(圖片來源:中新社)

不過,社聯認為要進一步保障劏房戶的權益,租管方案仍有優化空間,當局長遠應管制租金水平,同時,應把租客租住權保障由四年延長至六年。

社聯指,不少劏房住戶都正在輪候公屋,而目前一般家庭輪候公屋的時間長近六年,故建議當局應把保障的租期定為六年,讓劏房戶能在較穩定的居所環境等候公屋。

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