李根興專訪︳舖市未絕望 冀年底再入市︳封面故事

「以前我們揸幾百間舖，現在賣剩約50間。蝕讓不要緊，重要係換到錢，讓資產流轉。」李根興強調，不應單憑蝕讓金額斷定市場失敗，反而應觀察交易背後的動力。
「我賣出十間，即是有十個人看好香港舖市，你不信後市，是不會用真金白銀落注。」
他回顧，2024年是蝕讓也賣不出，減價都沒有人接貨。不過情況在2025年出現變化。「過完農曆新年假期，去到2月、3月份，成交多了。那幾個月我沽了十間舖。」
雖然蝕讓，但正面看，這代表市場上仍有實力投資者願意入市，甚至包括內地資金與投資移民。「雖然是蝕讓，但是成交量多了，就代表有人看好。」

現時買家有3大類型

在那十個看好香港舖市的買家中，李根興透露，有七位來自內地：「他們認為香港地方小、人流集中，遊客回來後總會聚焦於核心區，反而覺得這是機會。」他坦言既然香港人不要，他們就買。
他指出，目前市場上的買家大致分為三類。第一類是來自內地的新資金，無論住宅還是商舖均活躍入市。
第二類是自用型買家，不少商戶趁舖價低迷，決定由租轉買，「交了這麽多年租，不如自己做業主。」若本身業務未受經濟環境太大影響，更會視為穩中求進的選擇。
第三類，則是一些經濟敏感度較低的專業用家與機構，包括教會、學校、醫生、牙醫等，「這些買家本身行業未受經濟太大影響。」這批買家因業務穩定而可趁低吸納，構成另一股支撐力量。

對於是否入市時機，李根興毫不避諱指出：「我不是賣女人底褲，就覺得女人底褲特別香，如果不是因為被銀行Call Loan，或要被逼賣舖套現讓基金投資者離場，手上有充足資金的話，我覺得很多舖是值得買。」
他認為今次下跌潮自2018年開始，至今已逾七年，跌勢甚至比1997至2003年還要長，「每跌多一日，就係破紀錄」，故現時正是值得研究部署的時候。
展望未來又如何？「你問我幾時會好一點？我希望年底，如果美國真係減息，會有另一波機會。」即使目前仍處於「去貨」階段，但李根興坦言，計劃年底前若市況明朗，會再度入市。

消費由「花灑」變「水喉」

他更笑言：「當全世界都話玩完，其實就係入貨好時機。」若商舖可提供4至5厘租金回報，經營業務亦屬大眾化產品，如奶茶、港式包點，且位於核心地段有人流支持，「我覺得商舖不會死」。
李根興認為，現時舖市生意難做的根源，在於消費模式的徹底改變。
他解釋疫情期間，本地人無法外遊，變相刺激本地消費：「香港人好聰明，肺炎封關時去離島、去西貢、去屋苑樓下消費，變成一個困獸鬥，錢就像花灑般，灑在全香港18區。」
但當通關一實現，整體消費流向即時「收窄」。他提到：「通關後港人北上，雖然同樣有遊客來港，但他們不會去石硤尾、不會去牛頭角，甚至覺得赤柱太遠。」

他以「水喉」作比喻，形容消費只集中在少數幾個核心區域——旺角、銅鑼灣、尖沙咀、中環區，變相令其他民生地區商戶「接不到水」，只能眼白白看着生意流失，最終結業潮出現。
另外，疫情後出現大量失業，曾在短期內催生創業熱潮。李根興指：「失業之下很多廚師走出來開餐廳，所以你看到食肆數目增加了。」
但這波「疫情創業潮」未能持續，隨航空旅遊業復甦、人才回流原職，「人們回去做廚師、做空姐、做旅行社，舖頭自然結業。」
加上老街坊移民、長假北上、節日出遊，傳統街坊舖便面對雪上加霜的困境。
據食環署數據，截至本週四（7月17日），香港共有17,414間持牌食肆，當中包括12,557間普通食肆、4,410間小食食肆、5間水上食肆，以及442間持牌工廠食堂。

值得注意的是，在通關後的2023年，香港已有17,664間持牌食肆；而2019年即疫情前則為15,861間。
數據顯示，疫情期間，食肆數目不跌反升，反映出疫下失業潮刺激下，不少人投身餐飲行業尋求出路。
另外，一般兩餸飯店常見所需的食物製造廠牌數目，亦由2019年的8,275間，升至2025年的11,239間。反映出在消費降級潮下，兩餸飯這類定位親民的餐廳，正正成為市道低迷中的「勝利者」。

4大趨勢重塑舖市格局

在他眼中，若要在目前的市場環境中生存，店舖必須迎合四大趨勢。
第一，是價錢「夠平」，無論飲食還是零售，消費必須壓在幾十至數百元內；否則，難以吸引客流。
第二，是「夠地道」，像冰室、菠蘿包、蛋撻等富有本地特色的食品，最能吸引遊客共鳴。
第三，是選址於「核心地段」，例如銅鑼灣、尖沙咀等遊客集中地。
第四，則是發展「香港獨有」的業態，如找換店、麻雀館，甚至受內地禁制但在港合法的加密貨幣相關業務。
他認為：「如果你的店舖能夠迎合這四個大趨勢，我覺得不必太過擔心。」