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    【東京奧運】閉門作賽損手收場 東京樓價竟逼近新高 港人投資日樓「解鄉愁」

    【東京奧運】閉門作賽損手收場 東京樓價竟逼近新高 港人投資日樓「解鄉愁」

    東京奧運2020因新冠肺炎疫情遲到了一年多,於上週五(7月23日)終於正式開幕。這個巧思滿滿卻沒有觀眾入場觀賽的奧運會,不禁令人大叫可惜,同時也勾起一眾港人的「思鄉之情」。移民潮再現,無論去抑或留,不少港人也開始留意海外的投資機會,日本作為港人第二個「鄉下」,若想在當地置業、買樓收租有甚麼注意的地方?

    撰文:胡說樓市| 圖片:unsplash、iStock、資料圖片

    首先,讀者需要留意一點,單純投資日本房地產,基本上是不能拿到「永住權」。雖然日本有投資移民計劃,但普遍都是通過經營管理簽證。
    有關簽證的申請人須投資500萬日圓(約36萬港元)創立、入股或收講公司,並在日本連續居住超過10年,才能獲得永住權。

    雖然單靠買樓無法移民日本,但申請人仍可透過買物業收租,當作公司營運收入的一部分,從而符合有關條件。

    弄清楚投資移民的條件後,下一步要留意的問題,就是日本樓的投資價值如何?

    舉辦奧運有利當地樓價

    根據過去兩屆奧運的經驗,舉辦奧運有利主辦城市的樓價。以2016年的巴西里約奧運為例,當地樓價由2008年開始上升,直至舉行奧運為止,當地樓價累升逾兩倍。

    另外,英國倫敦2012年舉辦奧運以來,當地樓價每年平均升約5.6%,至今累升逾六成 (當然當中不排除移英人口日增的因素)。

    當中六個舉辦奧運的自治市鎮(Borough)包括Waltham Forest、Barking & Dagenham、Hackney、Greenwich & Tower Hamlets的樓價自2012年起,每年平均升6.9%,勝過倫敦整體樓價升幅。它們累計平均升78%,升幅較大倫敦(Greater London)高出17%。

    東京樓價直逼90年代高位

    雖然,在疫情下,東京舉辦今次奧運幾乎可以肯定是損手收場,但東京近幾年樓價仍錄得不俗升幅。

    事實上,為應對疫情,各國央行大「印銀紙」救經濟,也推高資產價格,環球樓價爆升,日本也不例外。

    根據日本不動產研究所(REEI、Real Estate Economic Institute)數據,去年東京地區新建住宅樓價上漲1.7%,單位平均價格達6,084萬日圓或58.6萬美元(約457萬港元),逼近上世紀90年代經濟泡沫化時期的價位。

    樓價上升主要因為籌備奧運導致建築成本增加,加上臨海工業區改建而成的高層公寓受歡迎度上升。

    去年東京成交價最貴的單位是代官山,一套價值6.9億日圓或665萬美元(約5,187萬港元)的公寓。

    根據日本不動產研究所數據,去年東京地區新建住宅樓價上漲1.7%,單位平均價格達6,084萬日圓或58.6萬美元(約457萬港元),逼近上世紀90年代經濟泡沫化時期的價位。(圖片來源:iStock)
    根據日本不動產研究所數據,去年東京地區新建住宅樓價上漲1.7%,單位平均價格達6,084萬日圓或58.6萬美元(約457萬港元),逼近上世紀90年代經濟泡沫化時期的價位。(圖片來源:iStock)

    晉環四房單位價錢已夠買東京樓王

    換作香港,這個價錢可以買入黃竹坑新盤晉環四房單位,該盤呎價超過30,000元,屬今年的話題新盤。

    另外,根據該行數據,東京23區5月份平均售價為6,934萬日圓(488.5萬港元),每平米均價為121.3萬日圓(86,000港元)。

    看到這裏,相信不難明白為何部分港人會到日本置業,因為這個預算,在港或只能購買新界細單位或開放式單位。

    值得留意的是,有別於紐約等其他大城市,人們在疫情下轉到郊區置業,換取更大的居住空間,東京居民似乎更有興趣搬到市中心的新樓,以減少通勤時間。若有意買樓收租,地理位置及交通將會是重要考慮因素。

    黃竹坑新盤晉環四房單位索價5,000萬元,足夠買下東京去年最貴成交價的代官山公寓。(圖片來源:資料圖川)
    黃竹坑新盤晉環四房單位索價5,000萬元,足夠買下東京去年最貴成交價的代官山公寓。(圖片來源:資料圖川)

    大阪收租更吸引?

    除了東京外,更多人會考慮到大阪置業,原因是置業入場門檻較低,收租回報較吸引。

    一般來說,買大阪樓收租,每年租金回報可達5厘至7厘,較東京的4厘至6厘更佳。

    雖然大阪沒有奧運概念,但日媒此前報道,日本政府有意以大阪為中心,將關西及福岡發展成為國際金融中心,以吸引多外資金融機構和優秀人才進駐;加上大阪夢洲人工島預計於2024年前落成,料將改建成包含賭場的綜合型度假勝地,而且2025年大阪將舉行世界博覽會,未來到訪旅客及外來人就業料有增無減,當地樓市的潛力不容忽視。

    買大阪樓收租,每年租金回報可達5厘至7厘,較東京的4厘至6厘更佳。(圖片來源:iStock)
    買大阪樓收租,每年租金回報可達5厘至7厘,較東京的4厘至6厘更佳。(圖片來源:iStock)

    外國買家待遇基本相同

    有別於部分國家向當地置業的外國人徵收較高稅率,外國人在日本置業時的待遇與本地人基本相同,當然銀行批出的按揭息率還是有差別。

    另外,在日本買樓收租,也有不少事項及其他支出需要留意。

    先談買樓前期費用,在日本買樓,除房地產本身的價格外,還須繳納稅款,如印紙稅、登錄免許稅和不動產取得稅等;另外透過中介買樓,買家亦須繳付仲介服務費及繳付登記費、保險費等,因此買家最好預留樓價的5%至8%資金,支付有關稅款及前期費用。

    此外,如果在日本持物業收租,則要繳付固定資產稅、都市計劃稅、所得稅,即類似香港的差餉及物業稅,固定資產稅率為1.4%;都市計劃稅率為0.3%。 至於所得稅,則視乎租金收入而定,稅率則採用累進制。另外,業主還要每月交管理費和修繕積立金等。

    投資港樓相對靈活

    值得留意的是,買日本樓收租,投資期其實不宜太短,因為出售物業時產生的讓渡所得稅,以五年為分水嶺。

    在日本若出售持有不動產時有差價收益的話,該收益部分就會產生讓渡所得稅;五年內出售物業的讓渡所得稅高達30%;五年後的稅率則為15%,足足少一半。

    另外,日本物業樓齡愈高,折舊率愈高,除非地理位置優越,升值幅度實在難與香港比較。而且日本較傾向保護租客,業主在未得到租客同意下不可以加租,而加租後的新租金,亦不可以超過租客薪金的三分之一。

    如果無合理原因,業主一般不得不續約。因此,投資者要有長期投資的心理準備,相比香港買樓只綁三年(因三年內售出需要繳付額外印花稅),以及租金調整上沒有限制;單看這幾點,投資港樓靈活性相對較高。