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校網搵樓小心擲界盤 租約要打釐印

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上期筆者提及暑假在即,亦是向來不少大學生爭相出動搵樓的旺季。同樣地,為子女鋪排小一入學的家長,亦會在暑假就居所作部署,而最大的考量點,就是物業所處的校網。

以41校網為例,該區是九龍區傳統名校區,涵蓋九龍城、九龍塘、筆架山道、廣播道等。區內名校林立,例如拔萃小學、喇沙小學、瑪利諾修院學校(小學部)、九龍塘官立小學等。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

部分屋苑或跌出網外

不過,必須留意的是,家長在承租物業前,務必留意承租屋苑是否屬於「擲界盤」。

例如該區校網以西的又一居、又一村花園等屋苑,其實已在41校網範圍以外,在統一派位下,會被納入深水埗區校網。

此外,41校網向東九龍城一帶如御•豪門,亦已經跳出41校網。

此類「擲界盤」在其他傳統名校網內同樣出現,所以搵樓時要格外小心。在市區的校網,校網與校網之間彼此相連,可能是一街之隔就會落在第二個校網。

另一個要小心是34校網,在啟德區的太子道東附近與連同34校網有五個校網彼始相連,故家長要小心所選的單位,是否真的在心儀校網內。

筆者建議家長可到教育局的統一派位各小一學校網選校名冊,了解每個校網的範圍。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

蓋釐印租約為認可住址證明

另外,教育局認可的住址證明,包括已蓋釐印租約、差餉單、公屋租約,以及水、電、煤氣費單、住宅電話或寬頻收費單,但不包括銀行信件等。

倘若家長是與父母同住,而有關信件是家長父母,則需要宣誓證明所居住的地址。

不過,若教育署發現家長虛報住址,申請人參加「自行分配學位」的資格將會被取消,只能在「統一派位」階段,根據其真實地址所屬的學校網獲分配學位。

因此,家長不要以為在自行分配階段不受校網影響,就以為可以提供虛假的住址證明。

此外,所謂世襲生是指在現行制度下,官津小學必須優先錄取的學生,例如報名學童有兄姐在校就讀,或有家長在校任職等,這些學位佔該校小一學額的30%,如有不足便會以「統一派位」的學額填補。

既然願意將子女送入自己任職或有兄姐就讀的學校,辦學應有一定質素;所以如家長超級心儀該校,便應考慮遷入該校網。

因為如該校已超額招收世襲生,代表預留給統一派位的學額便相應減少,「局外人」能被跨區選中的機會又再跌一級。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

租務旺季租金向上

事實上,傳統校網分別為11校網、12校網、35校網及41校網,涵蓋中西區、灣仔區、何文田一帶及九龍城一帶。

網內擁有不少聞名全港的名牌小學。不少家長希望搬入名校林立的校網內,增加子女能派入心儀學校的機會。

傳統四大名校網是每位家長必爭之地。如選擇指定校網內小學的統一派位,雖然主要是靠運氣,但仍須首先遷入該區居住,如部署不宜,隨時令子女被胡亂派校,白白浪費搬遷的心血。

傳統校網向來競爭大,無論屋苑新舊或面積大小的單位都相當受歡迎,普遍優質租盤均一閃即逝,租金往往高昂而且「企硬」,業主議價空間不高,未必每位家長都有能力負擔。

對於預算有限,但又「望子成龍」的家長,其實除傳統名校網外,各區也不乏性價比高的二線名校網,例如港島東區14校網、油尖旺31校網、荃灣62校網、沙田88、89、91校網等。

雖然上述不如傳統名校區般有名,但區內仍有不少具實力的地區名校,深獲區內家長口碑,搶手程度絕不亞於傳統名校。

這幾區亦不乏租金較低、質素不俗的屋苑,對於不少家長而言負擔較低,始終租金不應成為家庭重擔;否則,即使子女成功入讀名校,但大大影響其他生活開支亦得不償失。

值得一提的是,校網區的租務於暑假期間向來相當活躍,不時出現搶租的情況。由於不愁租客,因此業主議價空間不大,如租客遇見心儀單位,價錢屬於合理水平應及早落實。

隨著第五波疫情於第二季放緩,失業率亦見頂回落;加上踏入租務旺季,租金亦見向上。

代理行美聯「租金走勢圖」6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.49元,按月再輕微上升約0.2%,連升三個月。

當中月租逾20,000元的租務個案比率,由首季約29.7%回升至第二季約32%,增加約2.3個百分點;至於月租介乎15,000元至20,000元比率,亦由首季約28%增至第二季約29.3%,增加約1.3個百分點。

(圖片來源:新傳媒資料室)

家長為校網孟母三遷

恒生銀行最近就作出一項調查,以問卷方式訪問了630名,持有100萬元或以上流動資產的人士,年齡由30至64歲,內容關於育兒及退休規劃的理財意見。
調查結果顯示,已為人父母的受訪者中,普遍願意為家庭作出全方位的承擔,當中79%父母表示顧慮子女未來,希望照顧孩子至他們畢業,有工作可經濟獨立,並表示每年要花費28.4萬元養育一個小孩。

一房單位逾600萬

根據統計,計及通脹,要養育一個小孩至22歲經濟獨立,合共逾600萬元,較16年前的400萬元升55%。

用物業來形象化,600萬元即是等同一個新盤一房單位的價值。

其中位於41名校網,九龍城賈炳達道138號的全新項目,由內房碧桂園(02007)牽頭發展的瓏碧,最便宜的一房戶為5樓C室,面積281平方呎,折實價696.9萬元,即等於養大一個小孩,等同買一伙名校網的一房單位。

不少家長為了子女前途而「孟母三遷」,甘願花費高昂的樓價或租金搬入去名校區,令相關區域租務成交活躍,吸引到不少家長客前來搵樓。

早前亦有居於西貢區村屋家長,為方便小朋友上學,入市將軍澳居屋。

美聯物業高級分區營業經理林振聲稱,將軍澳富康花園10座中層D室,實用面積592平方呎,屬三房間隔,景觀開揚,內櫳企理;加上價錢合預算,吸引家長客承接自用,白表成交價760萬元,折合實用呎價約12,838元。

據了解,新買家原居於西貢區村屋,為方便小朋友上學,早前沽出自住村屋後,即時入市將軍澳區購買居屋。

香港置業營業經理黃銘傑指,鄰近長沙灣港鐵站的星匯居,日前亦有三房戶的租務成交,新租客斥22,000元承租,實用呎租約36.4元。上述租出單位為星匯居2座中高層A室,實用面積約605平方呎,屬三房間隔,向南享海景。

業主以22,000元放租約20日即吸引外區租客洽詢,雙方零議價租出,實用呎租約36.4元。

據悉新租客為家庭客,心儀單位鄰近學校,方便小朋友上學,故睇樓一次後火速決定承租。資料顯示,業主於2011年1月以約577.7萬元購入上述單位,享租金回報約4.6厘。

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圖片來源:新傳媒資料室