業主看淡後市 藍籌屋苑辣稅蝕讓個案頻現 第一城業主蝕讓108萬元離場、531萬買到嘉湖山莊3房單位!

業主看淡後市 藍籌屋苑辣稅蝕讓個案頻現 第一城業主蝕讓108萬元離場、531萬買到嘉湖山莊3房單位!

樓市

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肺炎疫情持續影響經濟活動,加上政府日前公布「限聚令」,令二手屋苑睇樓活動受阻,交投氣氛轉趨冷淡。二手樓小業主心態開始轉弱,即使要付「辣稅」,都急急套現離場,市場近期不乏此類成交個案,當中包括新界藍籌屋苑。

撰文:經一編輯部  |圖片:Unsplash、iStock

嘉湖山莊買家代繳SSD

事實上,疫情加劇令全港氣氛回復緊張狀態,對樓市影響日趨明顯,小業主急急求沽貨,大型藍籌屋苑一樣有份。中原地產區域營業經理馬斯力表示,天水圍嘉湖山莊美湖居5座中層H室,實用面積540平方呎,三房間隔,原業主於2017年6月以520萬元購入。

惟原業主急需資金周轉,故持貨不足三年亦決定沽貨,原叫價610萬元連額外印花稅放售,議價後以531萬元成交,低市價一成,平均呎價9,833元。

由於持貨不足三年,業主理應需付10%的額外印花稅(SSD)。但據了解,該10%的SSD由買家支付,料買家共斥資約584萬元入市。屈指一算,原業主雖然賬面獲利約11萬元,惟計及雜費開支,料實際蝕近10萬元或近2%離場。

元朗原築業主蝕近50萬元

鄰區元朗原築亦出現SSD期內出貨個案。美聯物業聯席區域經理陳鋒表示,元朗原築1座高層B室,實用面積814平方呎,三房連工人套間隔,日前以945萬元成交,平均呎價11,609元。據悉,原業主於2018年6月以900萬元購入單位,因持貨不足三年沽貨,須付10%SSD,料蝕49.5萬元離場。

早前同區指標洋房加州花園水仙徑單號屋,實用面積1,372平方呎,日前原業主放盤時叫價約1,700萬元,議價後以1,588萬元沽出,實用呎價11,574元。據了解,原業主於2018年以1,750萬元購入上址,持貨不足三年,需付10%SSD約158.8萬元,再連同印花稅及代理佣金等使費,是次轉手大蝕約420萬元或24%。

第一城業主蝕讓108萬元離場

另一方面,新界東藍籌屋苑沙田第一城,一樣有SSD期「刑期」未滿的成交成交。 中原地產分區營業經理侯惠良表示,屋苑日前錄得49座高層B室成交,實用面積284平方呎,屬兩房間隔,並以535萬元易手,實用呎價18,838元。據了解,原業主於2018年以590萬元購入該單位,持貨不足三年,需付10% SSD稅53.5萬元,計及SSD稅後,是次沽出單位蝕讓108.5萬元離場。

另將軍澳日出康城晉海,近期出現首宗蝕讓兼SSD成交,成為該盤第一滴血。市場消息指,單位為2B座高層A室,實用面積701平方呎,為三房一套望海單位,市傳以約1,100萬元售出,平均呎價15,692元。據悉,原業主於2018年以1,120萬元向發展商一手買入單位,因財政問題而沽盤,賬面虧蝕20萬元,連同樓價10%的110萬元SSD稅項,即實蝕約130萬元離場。

捱過SSD亦損手

更甚的是,有同區業主即使捱得過SSD三年的期限,免卻付「辣稅」,但同樣要大幅損手離場。

中原高級分區營業董事伍錦基表示,將軍澳藍塘傲7座頂層一個複式戶,實用面積770平方呎,屬兩房間隔,附設140平方呎天台,日前以1,320萬沽出,平均呎價約17,143元。

據了解,原業主為投資者,2017年以「一約多伙」方式,斥資逾2,655萬元購入藍塘傲兩個單位,即使捱得過SSD三年的期限,但是次沽出的單位買入價高達1,886萬元。原業主看淡後市,原叫價1,700萬元,最終只是以1,320萬元易手,賬面計蝕約566萬元,單位大幅貶值三成。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示,馬鞍山星漣海有三房單位業主,趁SSD三年限售期屆滿,以950萬元沽出單位。單位為3B座中高層F室,實用面積769平方呎,屬三房一套間隔,接近以950萬元成交,實用呎價12,354元。 原業主於2017年3月以1,153.6萬元一手購入,賬面蝕讓203.6萬元或18%,惟連同稅項及雜費,估計實蝕約250萬元或22%離場。

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叫價態度現軟化

中原地產分行經理溫志聰表示,市場最新錄得一宗深水埗南昌一號成交,單位為中層A室,實用面積595平方呎,採四房套房間隔,開價925萬元,見疫情蔓延,叫價態度軟化,最終獲用家以868萬元承接,折合實用呎價14,588元。原業主於2016年10月以879萬元向發展商一手購入單位,持貨滿三年,屬SSD鬆綁貨,但轉手賬面連雜費,料損失約20萬元離場。

同區南昌站上蓋屋苑匯璽,則有業主賺錢離場。美聯物業營業經理黃永財表示,匯璽2A期1B座中層D室,實用面積270平方呎的開放式戶,放盤屬剛滿三年期SSD期,獲買家「零議價」645萬元承接,實用呎價約23,889元。 原業主於2017年3月,以501.15萬元購得單位,是次轉手賬面獲利143.85萬元離場。

另位於名校網何文田皓畋1座低層A室,實用面積505平方呎,兩房間隔,原業主最初以1,200萬元放售,惟最終減價202萬元或約17%後,以998萬元售出,實用呎價19,762元。 原業主於2016年以約979萬元一手購入單位,扣除使費後,估計實蝕近30萬元離場,蝕幅約3%。

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沙田第一城兩房單位,業主須蝕讓過百萬完離場。

湯文亮稱放寬辣招沒用處

肺炎疫情仍未受控,在各種負面因素下,市場上叫政府撤辣的聲音甚囂塵上。 不過,有專家認為,現時成交量少,原因是新冠肺炎疫情及本港政局不穩所引致,並非是任何「辣招」促成,撤辣的幫助不會太大。

事實上,財政司司長陳茂波2月公布2020-21年度《財政預算案》時,表示「住宅物業市場自2019年6月起大致淡靜,成交量和價格普遍回落。儘管如此,現時樓價仍然與經濟基調和市民的負擔能力脫節。」即是表明當下不是「撤辣」的時機。

紀惠集團行政總裁湯文亮認為,政府推出SSD已有十年,買樓的人早已知道,如果在三年內賣樓是要付SSD,這當然是一個風險,但這是一個已知的風險,所以不能以逃生門要求政府撤銷SSD。 他又指,現在政府最緊要做好防疫工作,待幾個月之後,政局穩定,新冠肺炎病毒退卻,解除封關,物業成交量自然回升,更反指連居屋中籤的人亦不揀樓,放寬「辣招」完全沒有用處。

他同時建議,倘若在疫情減弱,政局穩定及解除封關之後,若成交量仍然低迷,政府才考慮放寬一些「辣招」或逆週期措施,才會收到實質效果,現在放寬「辣招」是浪費彈藥。

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財政司司長陳茂波表明,當下並非「撤辣」時機。 圖片:中新社

倡放寬壓力測試

同時,據稅務局早前公布,2月涉及三大「辣稅」(包括SSD、「買家印花稅」BSD及「雙倍印花稅」DSD)交易共涉835宗,金額涉及7.858億元,兩項數字均為有紀錄以來新低。

有業界人士相信,未來涉及SSD及DSD成交有望回升,但由於疫情下內地買家難以來港買樓,涉及BSD成交則仍會保持低位。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮則指,「撤辣」對樓市交投量絕對有幫助,但在目前樓價下調幅度有限下,料政府不會輕易作出改變。 反之,為增加置業者入市機會,政府可以考慮「減辣」,例如目前息口低企,而料未來數年低息環境仍將持續,可考慮放寬3厘的加息壓力測試至2厘甚至1厘,以便更多市民因為過不了壓力測試而不能置業。

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