樓價躊躇不前 或影響按揭保險退保|陳永鍵

樓市

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隨著加息而導致申請按揭壓測要求難度上升,是很多人面對的困難,對有意置業的人士來說,不想在買樓過程中遇上阻滯,甚至不幸撻訂收場的話,事前就必須計好數才可自保。假設香港未來數年樓價逐步回升,買家除了須留意香港加息動向,以及入息要計清楚外,另一項不可忽略的開支,就是按揭保險收費。

按揭保費除了涉及額外支出外,同時按揭保費亦可以在特定條件下退保,取回部分保費,利用轉按更可獲額外現金回贈,對未來供樓「續航力」有一定作用。但如果樓價躊躇不前,要退保就有一定難度。

雖然近期香港經濟有下滑的跡象,但樓價仍然屬於高企,很多人需要申請高成數按揭才能「上車」,這時候,就需要用上按揭保險,才能申請按揭。

隨著香港情況轉變,按揭保險亦不斷更新及放寬,最新是今年初政府宣布1,000萬元以下物業,可以敘造九成按揭,變相令上車客的首期支出大減。

按揭保險收費比較複雜,大約為貸款金額的1.32%至5%,可見並不是一個小數目。

幸好有關保費可以在銀行按揭中一併借出,但亦意味供樓負擔會上升,因此適時退保取回保費,就更有必要。

(圖片來源:iStock)

一次過交保費可獲更大折扣

在買家申請按揭時,可以選擇以一次過繳交按揭保險收費、每年攤分償還或每年續保三種方式購買按險保險。選擇一次過繳交的好處,在於按揭保險公司會提供較大的保費折扣,金額可達至5折甚至6折。

另一要注意的是,買家可以在銀行按揭中,選擇一次過繳交按揭保費,以享有較多折扣,不過首期金額就會增加。

另一個每年攤分償還方式,則可以將首期支出下降。

最少人選擇的是每年續保,因為無法取得保費折扣及退保回贈。

只要物業是自住用途,過去兩個月沒有遲還款紀錄等,貸款申請人如果希望退保取回保費,退回的保費多少,取決於已開始按揭多久。

在第一年申請的話可以退40%;兩年內申請可退25%,三年內退的話,可取回15%。

普遍第二年後才退保

不過,想退回保費,申請人必須繳清按揭貸款,除了直接現金償還外,大部分人選擇利用轉按還清首期貸款,以退回保費。

另外,由於考慮到銀行有罰息期,所以普遍人都會在第二年後才退保。

惟利用轉按退保費首要的條件,是新造按揭的按揭成數要低於6成以下,在樓市未重拾升軌的情況下,要做到並不容易。

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